Mietrecht

In aller Kürze: Neues rund ums Mietrecht

BGH äußert sich zu Schönheitsreparaturen. Die Abtretung von Mieterrechten spielte vor dem BSG, aber auch vor dem LG Berlin eine wichtige Rolle. Ein Schwimmbecken auf einem zur Nutzung überlassenen Grundstück beschäftigte das OLG Frankfurt und das AG München entschied über die Entfernung einer Eisentreppe.

BSG: Hohe Hürden für Vermieter auf Direktanspruch gegen Jobcenter

Grundsicherungsleistungen, die Mieter in Form von Miete und Nebenkosten erhalten, überweist das Jobcenter oft unmittelbar auf die Konten der Vermieter. Dennoch bietet diese Variante dem Vermieter nur eine scheinbare Sicherheit, wie eine aktuelle Entscheidung des Bundessozialgerichts (BSG) zeigt.

In dem Streitfall hatten sich die Mieter zwar per Mietvertrag der unmittelbaren Auszahlung des „Wohngeldes oder entsprechender Leistungen“ an den Vermieter zugestimmt und sich verpflichtet, dies gegenüber dem Jobcenter offenzulegen. Nach etwa zwei Monaten widerriefen die Mieter ihre diesbezügliche Erklärung gegenüber dem Jobcenter, so dass die Behörde die Leistungen ab diesem Zeitpunkt wieder an die Mieter überwies. Diese leiteten die Zahlungen des Jobcenters allerdings nicht an den Vermieter weiter, so dass der Vermieter die Mietzahlungen vom Jobcenter verlangte. Er meinte, dass die Mieter ihm ihre Ansprüche wirksam abgetreten hätten.

Zu Unrecht, wie der 14. Senat des Bundessozialgerichts befand. Danach setzt eine wirksame Abtretung die Zustimmung der Behörde per Verwaltungsakt voraus. In diesem Rahmen müsse die Behörde auch feststellen, dass die Übertragung im „wohlverstandenen Interesse des Berechtigten“ liegt. Dies war vorliegend nicht geschehen und der Senat knüpfte an eine solche Behördenentscheidung hohe Voraussetzungen. Die sozialrechtlichen Regelungen sollen nämlich in erster Linie den Leistungsempfänger schützen, so das BSG. Ihre Einverständniserklärung gegenüber dem Jobcenter über den Zahlungsweg konnten die Mieter daher frei widerrufen. Damit muss sich der Vermieter also weiter an seine Mieter halten, um seine Zahlungsansprüche durchzusetzen.

Quelle: Terminbericht PM des BSG vom 09.08.2018 zur Entscheidung vom selben Tag – AZ: B 14 AS 38/17 R

Mehr zum Thema	21.08.2018
BSG: Hohe Hürden für Vermieter auf Direktanspruch gegen Jobcenter
	Bezieher von Grundsicherungsleistungen sind grundsätzlich willkommene Mieter, denn oft überweist die Behörde Miete und Nebenkosten unmittelbar an den Vermieter. Dass diese Variante dem Vermieter aber nur eine zweifelhafte Sicherheit bietet, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Bundessozialgerichts (BSG). mehr …

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BGH: Formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf Mieter unwirksam

Eine formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn dieser eine Wohnung unrenoviert übernimmt. Dies ergibt sich aus einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Den Karlsruher Richtern zufolge gilt dies auch dann, wenn der Mieter sich gegenüber der Vormieterin im Gegenzug zur Überlassung von Möbeln dazu bereit erklärt hat, Schönheitsreparaturarbeiten zu übernehmen.

In dem Streitfall hatte der Beklagte von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 eine Wohnung der Klägerin gemietet. Diese war zu Mietbeginn nicht renoviert und zeigte Gebrauchsspuren der Vormieterin. Die klagende Vermieterin war der Auffassung, sie wäre aufgrund der Vereinbarung zwischen dem beklagten Mieter und der Vormieterin so zustellen, als hätte sie dem Beklagten die Wohnung renoviert übergeben.

Dies sah der VIII. Zivilsenat des BGH anders. Danach wirkt die Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – nicht zugunsten der Vermieterin. So hält eine formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen bei einer unrenovierten Wohnung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand. Die streitgegenständliche Vornahmeklausel könne den Mieter nämlich dazu verpflichten, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Darüber hinaus könne eine derartige Bestimmung zur Folge haben, dass der Mieter die Wohnung auch vorzeitig renovieren oder in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Dies sei nur wirksam, wenn Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich leistet, so der Senat abschließend.

Quelle: PM des BGH vom 22.08.2018 zum Urteil vom selben Tag – AZ: VIII ZR 27716

Mehr zum Thema	28.08.2018
BGH zu Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung
	Die formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf Mieter ist ein Dauerbrenner. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) einen Fall entschieden, in dem der Mieter die Wohnung zwar unrenoviert übernommen hatte. Allerdings hatte er sich gegenüber der Vormieterin zur Übernahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet. mehr …

Berliner Kommentar Mietrecht – jetzt in Neuauflage – herausgegeben von Joachim Spielbauer und Joachim Schneider

Alle praxisrelevanten Probleme aus Mietrecht und Leasing werden von den versierten Praktikern wieder ausführlich behandelt und rechtssicheren Lösungen zugeführt. Damit Sie in jedem Fall schnell zu richtigen Entscheidungen und optimalen Gestaltungsergebnissen kommen. Brandaktuell unter anderem zu folgenden Themen: Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviertem Wohnraum Praktische Auswirkungen der „Mietpreisbremse“ Folgen der Verletzung der Anbietpflicht nach Eigenbedarfskündigung Anforderungen an die formelle Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen Beschränkung der Minderung bei Umweltmängeln (ortsübliche Immissionen)

OLG Frankfurt: Schwimmbecken statt Bio-Teich rechtfertigt fristlose Kündigung

Dem Nutzer eines unentgeltlich überlassenen Grundstücks kann fristlos gekündigt werden, wenn er ohne Einverständnis des Eigentümers ein betoniertes Schwimmbecken errichtet. Zudem ist der Nutzer zum Rückbau verpflichtet. Dies hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt aktuell entschieden.

Die Klägerin –  die Stadt Wiesbaden –  ist Eigentümerin zweier Grundstücke im Komponistenviertel der Stadt. Sie überließ dem Beklagten die Grundstücke als Gartengelände und dieser verpflichtete sich zu ihrer Pflege. Im Jahr 2013 zeigte der Beklagte gegenüber der Stadt an, dass er die Anlage eines „Biotops mit kleiner Teichanlage“ plane und fügte entsprechende Planungsunterlagen bei. Anschließend baute er unter anderem ein betoniertes Becken mit massiven Betonstützwänden und entsprechenden Versorgungsleitungen. Die Stadt Wiesbaden kündigte daraufhin den Nutzungsvertrag fristlos und forderte den Beklagten erfolglos zum Rückbau dieser Maßnahmen auf. 

Zu Recht, wie das OLG Frankfurt befand. Die massiven Betonarbeiten haben das Grundstück derart verändert, dass die Umgestaltung kein „vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache“ mehr ist, so die OLG-Richter aus Frankfurt. Zwar gingen die Richter davon aus, dass die Klägerin tatsächlich ein Teich-Biotop genehmigt hatte. Dieses Einverständnis habe sich aber nicht auf die tatsächliche Betonierung der Teichsohle mit aufgestellter Verschalung erstreckt. Vielmehr zeige die baurechtliche Ausführungsplanung ein recht massives rechteckiges Becken, was in der Tat an die von der Klägerin gewählte Bezeichnung „Schwimmbecken“ erinnere, bemerkten die Frankfurter Richter abschließend. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Quelle: PM des OLG Frankfurt vom 23.08.2018 zum Urteil vom 09.08.2018 – AZ: 2 U 9/18

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Aufregung um Abtretung von Mieteransprüchen an Inkassogesellschaft in Berlin

In dem Streitfall hatte sich die Klägerin – eine eingetragene Inkassogesellschaft – den Rückzahlungsanspruch eines Mieters wegen überzahlter Mieten abtreten lassen. Im Anschluss hieran ging die Gesellschaft vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg erfolglos gegen den Vermieter vor. Umstritten war vor allem die Wirksamkeit der Abtretung. 

Die 66. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin hat die Wirksamkeit allerdings bejaht, das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und den beklagten Vermieter zur Zahlung von 189,91 Euro und der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten von 855,25 Euro verurteilt. Ebenso muss der Vermieter Auskunft darüber geben, wie hoch die Vormiete war. Nach Auffassung der 66. Kammer hat sich die Klägerin im Rahmen ihrer Inkassodienstleistungen wirksam die Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter abtreten lassen. Mit dem Gesetz über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen wollte der Gesetzgeber einerseits die Rechtssuchenden schützen und andererseites den Rechtsberatungsmarkt entbürokratisieren. Bei der Berücksichtigung dieses Schutzzwecks stehe das Gesetz den Leistungen der Klägerin nicht entgegen, so die Kammer weiter. Wenn man jeder bei jeder Einzeltätigkeit im Zusammenhang mit der Inkassotätigkeit eine verbotene Rechtsdienstleistung prüfen wollte, wäre dieser Zweck in Frage gestellt. 

Anders die 67. Zivilkammer des LG Berlin: Diese Kammer hatte nach einem erfolglosen Verfahren vor dem AG Berlin Mitte die Berufung der Klägerin gegen die erstinstanzliche Entscheidung zurückgewiesen; so der Beschluss vom 26.07.2018 – 67 S 157/18.

Quelle: PM des KG vom 14.08.2018 zum Urteil vom 13.08.2018 – AZ: 66 S 18/18

Gewerberaummietrecht für Praktiker

Das Buch Aktuelles Gewerberaummietrecht Rechtsprechung und Vertragsgestaltung von Dr. Rainer Burbulla, Rechtsanwalt, behandelt das Werk die aktuellen Rechtsprechungsentwicklungen und erläutert diese anhand von Hinweisen zur Praxis, insbesondere zur Vertragsgestaltung.

AG München: Treppenklau rechtfertigt fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses

Der Abbau einer Außentreppe, der den Vermieter am Zugang zu seiner im 1. OG gelegenen Wohnung hindert, berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Dies hat das Amtsgericht München entschieden.

Der Kläger wohnte im ersten Stock des streitgegenständlichen Anwesens und hatte dieses durch Zwangsversteigerung erworben. Die vom Beklagten gemietete 3-Zimmer-Wohnung befand sich im Erdgeschoss des ersteigerten Anwesens Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mit dem Beklagten am 28.03.2017 fristlos. Grund hierfür war, dass der Beklagte ohne Einwilligung des Klägers eine Eisentreppe entfernt hatte. Diese befand sich im Außenbereich des Anwesens, war mit diesem verbunden und führte vom Garten des Anwesens in den ersten Stock. Die Treppe diente als Eingang zur Wohnung im 1. OG, der von einer Innentreppe unabhängig war. Ansonsten hätte der Kläger seine Wohnung nur durch die Diele des Beklagten erreichen können. Da die Treppe fest mit dem Haus verbunden war, meinte der Kläger, dass diese zum ersteigerten Inventar gehörte und etwaige Eigentumsrechte des Beklagten an der Treppe durch die Zwangsversteigerung erloschen waren. Demgegenüber meinte der Beklagte, dass er Eigentümer der Treppe war. Daher sei er berechtigt gewesen, diese zu entfernen.

Das Amtsgericht (AG) München teilte die Auffassung des Klägers. Dem Gericht zufolge lag ein wichtiger Grund vor, der die Vertrauensgrundlage zerstörte, die das Schuldverhältnis prägte. So hat der Beklagte nach Auffassung zuständigen Amtsrichters einen Diebstahl begangen. Danach gehörte die Treppe als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes zum Erbbaurecht des Klägers, das dieser durch Zuschlag in der Versteigerung erworben hat. Zudem konnte der Beklagte nicht beweisen, dass tatsächlich er die Treppe angeschafft hatte. Eigene Rechte an der Treppe hatte der Beklagte auch in der Versteigerung nicht geltend gemacht. Nach alldem zeigte sich das Gericht davon überzeugt, dass die Wegnahme der Treppe allein das Ziel hatte, den Kläger zeitweise aus dem Haus herauszuhalten. Hierfür spreche auch der geringe Verwertungspreis von 25,00 Euro, den der Bekagte erzielte. Das Urteil ist nach Rücknahme der Berufung am 25.06.2018 rechtskräftig geworden.

Quelle: PM des AG München vom 17.08.2018 zum Urteil 16.03.2018 (rkr) – AZ: 424 C 13271/17

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(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht