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Wohnraum ist vor allem in den Ballungsgebieten teuer (Foto: ArTo/Fotolia.com)
Mietpreisregulierung

Bayerischer VerfGH: Volksbegehren für Mietenstopp in Bayern unzulässig

ESV-Redaktion Recht
16.07.2020
Dürfen die Bundesländer in eigener Gesetzgebungskompetenz die Mietpreise regulieren oder darf dies nur der Bund? Auf die Beantwortung dieser Frage wartet man nicht nur in Berlin, wo seit Februar 2020 der „Mietendeckel“ gilt. Aufgrund des bayerischen Volksbegehrens „Mietenstopp“ hat auch der Bayerische Verfassungsgerichtshof (BayVerfGH) hierüber entschieden.
„Keine Mieterhöhung in Bayern in den nächsten sechs Jahren“. Das ist eine der Kernforderungen des Volksbegehrens, das etwa 52.000 Bürger unterschrieben haben sollen. Damit hat die Initiative die notwendige Mindestzahl von 25.000 Unterschriften für ein erfolgreiches Volksbegehren weit überschritten.

Bayerisches Innenministerium: Mietrecht ist Bundesangelegenheit

Dennoch lehnte das Innenministerium den Antrag ab. Die Begründung: Mietrecht liege innerhalb der sogenannten konkurrierenden Gesetzgebungskonkurrenz zwischen Bund und Ländern. Da der Bund von seiner vorrangigen Kompetenz Gebrauch gemacht hat, sei für Länderregelung kein Raum mehr. Daher musste nun der BayVerfGH hierüber entscheiden.

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Volksbegehren Mietenstopp: Gesetzgebungskompetenz der Länder gegeben

Nach dem Antrag des Bevollmächtigten des Volksbegehrens Mietenstopp ist das Volksbegehren zuzulassen. Die wesentlichen Argumente:

  • Keine Sperrwirkung der Mietpreisbremse des Bundes: Von der bereits bundesrechtlich geltenden Mietpreisbremse geht bei Abschlüssen von Mietverträgen über Wohnraum keine Sperrwirkung aus.
  • Bundesrechtliche Regelung nicht abschließend: Die bundesrechtliche Regelung ist nicht abschließend. So werden die Landesregierungen nach § 556d Abs. 2 BGB ausdrücklich dazu ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die Mietpreisbegrenzung gilt.
  • Offenheit von § 558 BGB: Auch in Bezug auf Mieterhöhungen nach Mietbeginn darf der Landesgesetzgeber aufgrund der generellen Offenheit von § 558 BGB für örtliche Verhältnisse andere Bestimmungen zu zulässigen Mieterhöhungen erlassen. Dies wird durch die soziale Wohnraumgarantie im Sinne von Art. 106 Absatz 1 der Bayerischen Verfassung flankiert.
Unterschiede zwischen „Mietendeckel“ und „Mietenstopp“
Die bereits geltende Lösung in Berlin (Mietendeckel) und der Bayerische Ansatz (Mietenstopp) sind nicht deckungsgleich. Die wesentlichen Unterschiede: 

  • Mieterhöhungsstopp von sechs Jahren: nach dem Modell des bayerischen Volksbegehrens dürfen die Mieten sechs Jahre lang nicht erhöht werden.
  • Keine Mietpreissenkung in Bayern
  • Kein grundlegender Bruch mit dem Vergleichsmietenprinzip des BGB, wie es der Berliner Mietendeckel vorsieht
  • Ausnahmen: Darüber hinaus solle es in Bayern für „faire Vermieter und Genossenschaften“ Ausnahmeregelungen geben, die es in Berlin nicht gibt.
  • Modernisierungs-Mieterhöhungen sollen in Bayern bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt bleiben


BayVerfGH: Keine Gesetzgebungskompetenz der Länder für Mietenstopp

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof meint, dass die rechtlichen Voraussetzungen für die Zulassung des Volksbegehrens nicht vorliegen. Die Münchner Richter stüzten ihre Entscheidung auf folgende Erwägungen:
 
  • Fehlende Gesetzgebungskompetenz der Länder: Nach Auffassung des BayVerfGH ist der Gesetzentwurf des Volksbegehrens offensichtlich nicht mit Bundesrecht vereinbar, weil dem Landesgesetzgeber die Gesetzgebungskompetenz nach Art. 72 Abs. 1 GG fehlt.
  • Konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes erschöpft: Mit den §§ 556d ff. BGB hat der Bundesgesetzgeber von seiner konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz im Sinne von Art. 74 Absatz 1 Nr. 1 GG erschöpfend Gebrauch gemacht. Dem Richterspruch aus München zufolge ist das BGB ausdrücklich und detailliert geregelt. Dieses sieht der BayVerfGH als ein ausdifferenziertes, umfassend angelegtes System zur Regulierung der Mietpreishöhe an. Im Hinblick auf den freien Wohnungsmarktes konnte das Gericht nicht erkennen, dass der Bundesgesetzgeber den Ländern Abweichungsmöglichkeiten für eine Regulierung der Mietpreishöhe einräumen wollte. Hierfür spricht auch, dass der Bundesgesetzgeber sein Konzept stets fortentwickelt hat.
  • Kein Spielraum mehr für Landesgesetzgeber: Auch die Ermächtigungen der § 556d Absatz 2 und § 558 Absatz 3 BGB verschaffen den Ländern keine Abweichungsmöglichkeiten in Bezug auf die Höhe der Miete.

  • Keine Länderzuständigkeit nach Art. 70 GG: Ebenso wenig sah der BayVerfGH eine Länderzuständigkeit nach Art. 70 GG. Demzufolge sind die Mietpreisregelungen des Entwurfs im Ergebnis eine Verschärfung der aktuellen Bestimmungen zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze.

Keine rechts- und sozialpolitsche Bewertung durch den BayVerfGH

Der BayVerfGH betonte aber auch, dass es nicht seine Aufgabe ist, zu prüfen, ob die Regelungen des Volksbegehrens sachgerecht, zweckmäßig, angemessen und praktikabel sind. Daher kam es nicht darauf an, die Normen des Volksbegehrens zur Begrenzung der Miethöhe in Bayern rechts- und sozialpolitisch zu bewerten.

Fazit

Die Entscheidung der Bayerischen Verfassungsrichter weist auch für den Berliner Mietendeckel in eine bestimmte Richtung. Sie wird aber keine unmittelbare Auswirkung darauf haben. Maßgebend werden insoweit die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts sein.

Mittlerweise haben die Vertreter des bayerischen Volksbegehrens gegen die Entscheidung des BayVGH Verfassungsbeschwerde in Karslruhe eingelegt. Nun soll das BVerfG klären, ob das Land Bayern für ein Mietenmoratorium überhaupt zuständig ist. Nach Auffassung der Beschwerdeführer hätte der BayVerfGH nur die Wahl gehabt, ob er das Volksbegehren zulässt oder die Frage der Landeskompetenz dem BVerfG in Karslruhe vorlegt. 

Quelle: PM des BayVerfGH vom 16.7.2020 zum Beschluss vom selben Tag – Vf. 32-IX-20

Berliner Kommentar Mietrecht


Herausgeber: Joachim Spielbauer und Joachim Schneider

Versierte Praktiker behandeln alle praxisrelevanten Probleme aus Mietrecht und Leasing und bieten rechtssicheren Lösungen an. 

Brandaktuell: Mietrecht ist Fallrecht. Entsprechend groß ist der Einfluss der Rechtsprechung und die Flut an neuen Entscheidungen der Instanzgerichte. Etwa zu folgenden Themen:

  • Schönheitsreparaturen 
  • Praktische Auswirkungen der „Mietpreisbremse“
  • Verletzung der Anbietpflicht nach Eigenbedarfskündigung
  • Formelle Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen
  • Beschränkung der Minderung bei Umweltmängeln 
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(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht