Vermietung von Wohneigentum

BGH: Eigentümergemeinschaft kann kurzfristige Vermietung nicht nachträglich verbieten

Die kurzfristige Vermietung von Wohnraum an Touristen oder als Werkswohnung ist sehr lukrativ. Sind die Mietobjekte jedoch Eigentumswohnungen, muss dies nicht unbedingt im Interesse der Nachbarn liegen. Zum Ausgleich der widerstreitenden Belange hat der BGH vor kurzem eine interessante Entscheidung getroffen.

Der Klägerin gehörte eine Wohnung in Papenburg im Emsland. Diese wehrte sich gegen einen Beschluss der sieben anderen Eigentümer der Wohnanlage. Sämtliche Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung durften die Wohnungseigentümer ihre Objekte kurzzeitig vermieten – zum Beispiel an Feriengäste oder als Werkswohnungen für Monteure. Allerdings konnte diese Vereinbarung mit einer Mehrheit von 75 Prozent aller Miteigentumsanteile geändert werden. Da sich die Nachbarn der Klägerin durch den ständigen Mieterwechsel im Haus gestört fühlten, beschlossen sie, die kurzfristige Überlassung einer Wohnung an Ditte zu verbieten.

Im Rahmen einer Beschlussmängelklage nach § 46 WEG stellte die Ausgangsinstanz – das Amtsgericht (AG) Papenburg – die Nichtigkeit des Beschlusses fest. Auch die Berufung der anderen Wohnungseigentümer zum Landgericht (LG) Aurich blieb erfolglos. Die Berufungsinstanz hatte die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen. Mit der hiergegen gerichteten Revision wollte die unterlegene Mehrheit der Wohneigentümer weiterhin die Abweisung der Klage durchsetzen.

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BGH: Vermietungsverbot greift unzulässig in Eigentumsrechte ein

Das Rechtsmittel zum BGH hatte keinen Erfolg. Nach Auffassung des V. Zivilsenats des BGH muss jeder Eigentümer darauf vertrauen dürfen, sein Eigentum auf die ursprünglich erlaubte Weise nutzen zu können. Die weiteren tragenden Überlegungen des Senats:

• Mehrheitsfeste Rechte: Zwar müssen Eigentümer von Wohnraum Einschränkungen hinnehmen. Allerdings sind dem Senat zufolge zum Schutz der Minderheit bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Diese leiten sich aus dem Eigentum sowie aus dessen Zweckbestimmung ab und geben dem Sondereigentümer sogenannte „mehrheitsfeste“ Rechte.
• Vermietungsverbot als Eingriff in Zweckbestimmung: Auch Vermietungsverbote greifen dem Senat zufolge in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein und müssen besonders gerechtfertigt sein. Ein generelles Vermietungsverbot wäre nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen.
• Keine Rechtfertigung für Verbot: Dass die anderen Eigentümer im Hause ein- und ausgehenden Feriengäste oder Werkarbeiter nicht kennen, rechtfertigt dem Senat zufolge kein Vermietungsverbot, wie im Streitfall. Ein solches Verbot würde die vorher weite Zweckbestimmung der Wohneinheiten aufheben. Gleichzeitig würde es das Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, sein Sondereigentum beliebig zu nutzen, dauerhaft und erheblich einschränken. Dieses Recht soll dem Senat zufolge § 13 Absatz 1 WEG gewährleisten.

Ein Vermietungsverbot ist nach BGH-Auffassung aber dann zulässig, wenn die Nachbarn durch Lärm oder Schmutz aufgrund der Vermietung gestört werden.

Was das Urteil bedeutet:

• Rein zivilrechtliche Wirkung: Die Entscheidung wirkt nur im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Miteigentümergemeinschaft.
• Öffentlich-rechtliche Zweckentfremdung bleibt unberührt: Städte und Gemeinden, die bisher befugt waren, die Vermietung an Feriengäste wegen Zweckentfremdung zu untersagen, bleiben dies auch weiterhin. Vermieter von Wohnraum müssen sich also ggf. nach wie vor um eine entsprechende Genehmigung kümmern.

Im Wortlaut: § 13 Absatz 1 WEG

Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

Im Wortlaut: § 46 Absatz 1 WEG

Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

Quelle: PM des BGH vom 12.04.2019 zum Urteil vom selben Tag – AZ: V ZR 112/18

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Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht