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BGH: Zahlreiche Modernisierungen enthalten auch einen nicht umlagefähigen Instandhaltungsanteil. (Foto: traveldia / stock.adobe.com)
Instandhaltung oder Modernisierung bei Wohnraummiete

BGH setzt überhöhten Modernisierungskosten bei Wohnraummiete Grenzen

ESV-Redaktion Recht
17.08.2020
Oft werden bei der Modernisierung von Wohnraum auch schon solche Gegenstände ausgetauscht, die aufgrund ihres Alters erst demnächst ersetzt werden müssen. Umstritten war bisher, ob der Vermieter auch die Kosten für diese Instandhaltungsmaßnahmen auf die Modernisierungskosten aufschlagen durfte. In einem kürzlich veröffentlichten Urteil hat der BGH nun über diese Streitfrage entschieden.
 
Klägerin war eine Mieterin aus Düsseldorf. Für ihre Wohnung zahlte sie bisher etwa 300 Euro Miete im Monat. Im Jahr 2016 ließ der Vermieter unter anderem die rund 60 Jahre alte Wohnungstür der Klägerin und mehrere weitere alte Haustüren ersetzen. Hinzu kam der Austausch von ebenso alten Treppenhausfenstern und Briefkästen. Anschließend erhöhte der Vermieter innerhalb eines Jahres die Miete einmal um gut 190 Euro und anschließend noch einmal um ungefähr 240 Euro.
 

LG Düsseldorf: Ausgetauschte Teile waren nicht mangelhaft

Die Vorinstanz – das LG Düsseldorf – hatte die vom Vermieter geltend gemachten Erhöhungen nur teilweise für unwirksam erklärt. Vor allem den Austausch der alten Fenster, Türen und Briefkästen hatten die Düsseldorfer Richter als Modernisierung gewertet. Die Klägerin habe nicht dargelegt, dass die ausgetauschten Teile mangelhaft waren und deshalb eine Instandsetzung erforderlich gewesen wäre.

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BGH: Keine Umlage für „Modernisierungserneuerung“

Der VIII. Zivilsenat des BGH sah dies anders und kippte die ungekürzte Umlage der Kosten. Die tragenden Gründe des Senats:

  • Lebensdauer der Austauschteile fast abgelaufen: Nach 60 Jahren ist die Lebensdauer der ausgewechselten Bauteile zu sehr großen Teilen abgelaufen.
  • Verbesserungen der Mietsache erforderlich: Ansatzfähige Kosten der Modernisierung kommen nur für Maßnahmen in Betracht, die zu Verbesserungen der Mietsache führen. Nur in diesem Fall würde der Mieter spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitieren. Hierzu zählt der Senat zum Beispiel Kosten für Maßnahmen zur Energieeinsparung, für eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts oder für Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.
  • Keine „modernisierende Erneuerung“: Ansonsten könnte der Vermieter kurz vor Fälligkeit der zu erwartenden Instandsetzung eine „modernisierende Erneuerung“ durchführen und sich seiner Kostenverantwortung für die Instandsetzung oder Instandhaltung entziehen, so der Senat weiter.
  • Beweislast beim Vermieter: Der Vermieter muss im Zweifel darlegen und beweisen, dass die Kosten als Grundlage der Mieterhöhung nicht auf Instandhaltung/Instandsetzung entfallen.
Zwar hat der BGH beispielhaft aufgeführt, welche Kosten umlagefähig sind. Dennoch muss die Begrifflichkeit der zu erwartenden Instandsetzung/Instandhaltung aufgrund des Alters der Bauteile weiter konkretisiert werden. Keine leichte Aufgabe für die Instanzgerichte, an die der BGH den Ball nun wieder zurückgespielt hat.

Berliner Kommentar Mietrecht

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Quelle: Urteil des BGH vom 17.6.2020 – VIII ZR 81/19

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht