Streit um Rauchwarnmelder

BGH: Wann eine Wohnungseintümergemeinschaft den Einbau von Rauchmeldern beschließen kann

Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern beschließt den Einbau und die Wartung von einheitlichen Rauchmeldern in allen Wohnungen. Kann sie das auch dann wirksam tun, wenn einige Wohnungen schon über Rauchmelder verfügen? Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine aktuelle Entscheidung getroffen.

Geklagt hatten Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Die Eigentümergemeinschaft hatte 2015 die Installation, Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma beschlossen. Hintergrund ist § 49 Absatz 7 der Bauordnung für Nordrhein-Westfalen (BauO NRW). Diese Norm verpflichtet die unmittelbaren Besitzer zur Nachrüstung von vorhandenen Wohnungen. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Die laufenden Kosten für Wartung und Kontrolle sollten über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

Kläger: Beschluss der Eigentümergemeinschaft zum Teil unwirksam

Zu diesem Zeitpunkt hatten die Kläger ihre Wohnungen allerdings schon mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet. Daher wollten sie von der beschlossenen Regelung ausgenommen werden. Die Beklagten beriefen sich demgegenüber auf ihre ordnungsgemäße Verwaltung im Sine von § 21 WEG.

Eine entsprechende Anfechtungsklage blieb in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Allerdings hatte die Berufungsinstanz – das Landgericht (LG) Düsseldorf – die Revision zugelassen. Demtentsprechend verfolgten die Kläger ihren Anspruch vor dem Bundesgerichtshof (BGH) weiter. 

Im Wortlaut: § 21 WEG: Absätze 1, 3 und 5

(1)  Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. (...)   (3)  Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (...). (5)  Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere (..): 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (...)

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BGH: Einheitlicher Einbau und Wartung von Rauchmeldern entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung  

Allerdings ohne Erfolg: Der V. Zivilsenat des BGH hat die Revision zurückgewiesen. Nach Auffassung des Senats können Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz gilt für die regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Zwar habe nach § 49 Absatz 7 Satz 4 BauO NRW der unmittelbare Besitzer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen und nicht der Eigentümer.

Dennoch kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma beschließen. Ein solcher Beschluss entspricht dem Richterspruch aus Karlsruhe zufolge einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Der Grund: Einbau und Wartung der Rauchmelder werden für das gesamte Gebäude in eine Hand gelegt. Die weiteren tragenden Überlegungen des Senats:

• Hohe Sicherheit: Dies gewähre ein hohes Maß an Sicherheit, so der Senat weiter. Die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle könnten sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und zudem durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.
• Minimierung versicherungsrechtlicher Regelungen:  Zudem würde eine derartige Regelung aus einer Hand versicherungsrechtliche Risiken minimieren.
• Interessenvorrang der Gemeinschaft: Darüber hinaus würde es regelmäßig billigem Ermessen entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug gegenüber den Interessen von Eigentümern geben würden, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder betreiben.
• Bessere Übersicht gegenüber individuellen Lösungen: Demgegenüber führen individuelle Lösungen den Karlsruher Richtern zufolge vor allem in größeren Gemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter. Vor allem erschweren sie dem Verwalter den entsprechenden Prüfungsnachweis, dessen Voraussetzungen ohnehin unklar wären. Dies kann dem Senat zufolge zu weiteren Lücken bei der Gebäudesicherheit führen.
• Keine Ermessensüberschreitung: Auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg wählt. Demgegenüber hält der Senat die finanziellen Nachteile der Wohnungseigentümer, in deren Wohnung schon Rauchwarnmelder installiert sind, für gering.

Quelle PM des BGH vom  07.12.2018 zum Urteil vom selben Tag – AZ: V ZR 273/17

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(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht