BGH: Hohe Anforderungen an Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen (Foto: Robert Kneschke/Fotolia.com)

Überwälzung von Schönheitsreparaturen

BGH zu Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

ESV-Redaktion Recht

28.08.2018

Die formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf Mieter ist ein Dauerbrenner. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) einen Fall entschieden, in dem der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen - und sich gegenüber der Vormieterin zur Übernahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet hatte.

Der Beklagte hatte von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 eine Wohnung der Klägerin gemietet. Bei Mietbeginn wurde ihm diese unrenoviert und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben. Nach dem von der Klägerin verwendeten Formularmietvertrag hätte der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Diese führte der beklagte Mieter zum Ende der Mietzeit auch durch. Die Klägerin meinte jedoch, dass diese mangelhaft waren. Deshalb ließ sie die Wohnung durch einen Malerbetrieb nachrüsten und zahlte an diesen 799,89 Euro. Hierfür verlangt die Klägerin Schadensersatz vom beklagten Mieter wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Beklagter: Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam

Demgegenüber meint der Beklagte, dass die Formularklausel, die ihn zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichten soll, unwirksam ist. Insoweit beruft er sich unter anderem auf das Urteil des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14. Die betreffende Klausel halte einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB in Verbindung mit § 535 BGB nicht stand.

Klägerin: Bisherige BGH-Rechtsprechung auf Fall nicht übertragbar

Die Klägerin vertrat hingegen die Auffassung, dass die benannte BGH-Rechtsprechung in dem Streitfall nicht anwendbar wäre. Insoweit verweist sie auf eine Renovierungsvereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin von 2008. Nach dieser hatte der Beklagte von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen und sich zur Zahlung eines nicht weiter festgestellten Geldbetrages verpflichtet. Im Gegenzug wollte er die Renovierungsarbeiten der Vormieterin übernehmen.

Im Wortlaut: § 307 BGB Inhaltskontrolle

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. [..]

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist [..]

Im Wortlaut: § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) [..] Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. [..]

Berufungsgericht: Klägerin ist so zu stellen, als habe sie die Wohnung renoviert übergeben

In den Vorinstanzen hatte die Klägerin mit ihren Argumenten Erfolg: So hat das Landgericht (LG) Lüneburg seine Berufungsentscheidung mit der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin begründet. Demzufolge ist es interessengerecht, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm die Klägerin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben. Hiergegen wendete sich der Beklagte mit der Revision, die das LG zugelassen hatte.

BGH: Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter schützt nicht den Vermieter

Der Ansicht der Berufungsinstanz folgte der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht und hat das LG-Urteil aufgehoben. Nach Auffassung der Karlsruher Richter ist eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sich durch Vereinbarung gegenüber dem Vormieter zur Renovierung verpflichtet hat. Seine Entscheidung hat der Senat im Wesentlichen wie folgt begründet:

Schönheitsreparaturklausel ohne Ausgleich für den Mieter bei unrenovierter Wohnung unwirksam: Die formularvertragliche Überwälzung von Schönheitsreparaturen hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Nr. 1 BGB mit § 535 BGB nicht stand, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat und hierfür keinen Ausgleich erhält. Denn eine solche Vornahmeklausel würde den Mieter nämlich dazu verpflichten, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Darüber hinaus könne eine solche Klausel dazu führen, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vorgefunden habe.

Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter ohne Einfluss auf Mietvertrag: Diese Grundsätze gelten dem Senat zufolge auch dann, wenn der betreffende Mieter sich durch Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet hat. Diese wirkt nur zwischen Mieter und Vormieter und habe habe keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Verpflichtungen im Mietvertrag. Auch die Argumentation der Klägerin, sie wäre so gestellt, als habe sie dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben, gehe damit fehl.

Quelle: PM des BGH vom 22.08.2018 zum Urteil vom selben Tag – AZ: VIII ZR 27716

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(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht