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BGH zu unrenoviert übergebenem Wohnraum: Vermieter kann bei wesentlicher Verschlechterung des Zustands der Wohnung gegen eine Ausgleichzahlung zur Instandsetzung in einen frisch renovierten Zustand verpflichtet sein (Foto: hanohiki / stock.adobe.com)

BGH zu Schönheitsreparaturen: Vermieter und Mieter in der Pflicht

ESV-Redaktion Recht
08.07.2020
Der VIII. Zivilsenat des BGH hat sich in zwei Berliner Parallelverfahren mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn er dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen hat und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter per AGB deshalb unwirksam ist.
Bei den Vorinstanzen spielte eine wichtige Rolle, dass die vertragliche Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, jedenfalls dann unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Auch ging es darum, ob der Mieter eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß akzeptiert und welche Konsequenzen daraus folgen. Der BGH fand nun eine Kompromisslösung. Der Reihe nach: 

LG Berlin – 18. Zivilkammer: Dekorativer Verschleiß kein Mangel im Sinne von § 536 Absatz 1 BGB


In dem ersten BGH-Streitfall (VIII ZR 163/1) mieteten die Kläger im Jahr 2002 von der beklagten Vermieterin eine unrenovierte Wohnung in Berlin. Da sich der Zustand der Wohnungsdekoration bis März 2016 verschlechtert hatte, verlangten sie von der Vermieterin, dass diese Tapezier- und Anstricharbeiten ausführen lässt. Ihrem Verlangen – das erfolglos blieb – hatten sie einen entsprechenden Kostenvoranschlag beigefügt. Anschließend klagten die Mieter auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses von 7.312,78 €. Ihren Anspruch stützen sie auf § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen jedoch keinen Erfolg. Die 18. Zivilkammer des LG Berlin meinte als Berufungsinstanz, dass nur aufgrund des dekorativen Verschleißes kein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vorlag und wies die Klage ab. Die zentralen Erwägungen der 18. Zivilkammer:

  • Schönheitsreparaturklausel zwar unwirksam: die 18. Zivilkammer des LG Berlin hielt die Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrags für unwirksam und sah auch eine grundsätzliche Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung.
  • Aber – unrenovierter Zustand ist vertragsgemäß: Allerdings hatten die Kläger nach Auffassung der Kammer den unrenovierten Zustand als vertragsgemäß akzeptiert. Hinzu kommt, dass der Zustand der Mietwohnung im Fall einer Renovierung erheblich besser wäre als der vertraglich geschuldete Zustand.
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LG Berlin – 63. Zivilkammer: Unwirksame AGB gehen zu Lasten des Vermieters

In dem zweiten Verfahren vor dem BGH (VIII ZR 270/18) verlangte der Mieter von der Vermieterin, dass diese Malerarbeiten durchführen lässt, die nach seiner Meinung erforderlich waren. Die Wohnung hatte die Rechtsvorgängerin der beklagten Vermieterin dem Kläger 1992 überlassen und diese ist unstreitig in demselben renovierungsbedürftigen Zustand wie am Anfang des Mietverhältnisses.

Die 63. Zivilkammer des LG Berlin bejahte den Anspruch des Mieters gegen die Vermieterin aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB und stütze diesen auf folgende Erwägungen:

  • Grundsätzlich gilt – Kenntnis des schlechten Zustands führt zur Billigung: Auch nach Meinung der 63. Zivilkammer billigt der Mieter die Wohnung grundsätzlich in Kenntnis ihres Zustands. Demnach wäre der Vermieter allenfalls dazu verpflichtet, den ursprünglichen Abnutzungsstand wiederherzustellen. Er müsste also keine vollständige Renovierung durchführen, die den Zustand der Wohnung gegenüber dem Ausgangszustand deutlich verbessert, so die Kammer.
  • Aber – der Anfangszustand ist nicht immer eine Beschaffenheitsvereinbarung: Jedoch ist der Kammer zufolge nicht stets der schlechte Anfangszustand einer Wohnung als vertraglich vereinbart zugrunde zu legen. Vielmehr setzt eine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung, die sich auf den schlechten Anfangszustand einer Wohnung bezieht, übereinstimmende Erklärungen der Parteien voraus. Solche Erklärungen sah die 63. Kammer des LG Berlin in dem vorliegenden Fall nicht.
  • Verpflichtung des Vermieters ist Spiegelbild unwirksamer AGB: Hierbei berücksichtigte die Kammer auch die unwirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Diese soll dazu führen, dass die von beiden Seiten gewollte regelmäßige Durchführung der Schönheitsreparaturen spiegelbildlich den Vermieter trifft. Dies folgt nach Auffassung der Kammer zwangsläufig aus der Unwirksamkeit der  AGB.

BGH: Mieter kann – unter bestimmten Voraussetzungen – die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen


Der VIII. Zivilsenat des BGH hat beide Urteile der Vorinstanzen aufgehoben und an das LG Berlin zurückverwiesen. Nach Auffassung des Senats kann ein Mieter bei einer unrenovierten Wohnung vom Vermieter unter folgenden Voraussetzungen die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen:

  • Verschlechterung des Dekorationszustandes: Der Dekorationszustand der Wohnung muss sich wesentlich verschlechtert haben. Dies ist bei langjährigen Mietverträgen anzunehmen, so der Senat.
  • Unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß: Der unrenovierte Zustand der Wohnung muss vertragsgemäß gewesen sein.
  • Keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen: Die Schönheitsreparaturen dürfen nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden sein. Dies ist dem Senat zufolge nach wie vor dann der Fall, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.
Jedoch muss sich der Mieter dann nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten regelmäßig zur Hälfte beteiligen. Der Grund: Die Ausführung der Schönheitsreparaturen führt meist zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen unrenovierten Dekorationszustands der Wohnung im Vergleich zum Mietbeginn. 

Die weiteren wesentlichen Überlegungen des Senats:

  • Schönheitsreparaturklauseln unwirksam: Dem Senat zufolge sind zwar beide Berufungskammern in Berlin zutreffend davon ausgegangen, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter in den jeweiligen Formularmietvertrag unwirksam ist, weil den Mietern die Wohnung ohne Ausgleich unrenoviert überlassen wurden. 
  • Keine uneingeschränkte Renovierungspflicht für Vermieter: Die Auffassung der 63. Zivilkammer des LG Berlin, wonach sich der Vermieter spiegelbildlich an der von beiden Parteien gewollten frischen Renovierung festhalten lassen muss und ihn daher eine uneingeschränkte Renovierungspflicht trifft, teilte der BGH in dem Verfahren VIII ZR 270/18 aber nicht. 
  • Ansprüche des Mieters scheiden nicht vorn vornherein aus: Ebenso wenig können die Instandhaltungsansprüche der Mieter unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration aber von vornherein ausscheiden, wie die 18. Zivilkammer des LG Berlin meint.
  • Instandhaltungspflicht des Vermieters bei wesentlicher Verschlechterung: Vielmehr trifft den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der Ausgangszustand der Dekoration wesentlich verschlechtert hat. Dies ist dem Senat zufolge bei langjährigen Mietverhältnissen eher die Regel.  
  • Frische Renovierung zweckmäßig: Da die Wiederherstellung in den vertragsgemäßen Ausgangszustand meist unpraktikabel und/oder unwirtschaftlich ist, hält der VIII. Zivilsenat des BGH allein eine Schönheitsreparatur für sach- und interessengerecht, durch die Wohnung frisch renoviert wird.
  • Ausgleichsanspruch des Vermieters: Allerdings, so der Senat weiter, wird die Wohnung dann in einen besseren Zustand versetzt als geschuldet. Damit würde es der Grundsatz von Treu und Glauben gebieten, die Interessen der Vertragspartner angemessen auszugleichen. 
Da beide Berufungsgerichte hierzu noch weitere Feststellungen treffen müssen und auch die jeweiligen Prozessparteien Gelegenheit erhalten müssen, ihren Sachvortrag anzupassen oder zu ergänzen, hat der Senat die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben und zurückverwiesen.  

Quelle: PM des BGH vom 8.7.2020 zur Entscheidung vom selben Tag – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18


Berliner Kommentar Mietrecht

Herausgeber: Joachim Spielbauer und Joachim Schneider

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Brandaktuell: Mietrecht ist Fallrecht. Entsprechend groß ist der Einfluss der Rechtsprechung und die Flut an neuen Entscheidungen der Instanzgerichte. Etwa zu folgenden Themen:

  • Schönheitsreparaturklauseln 
  • Praktische Auswirkungen der „Mietpreisbremse
  • Verletzung der Anbietpflicht nach Eigenbedarfskündigung
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(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht