Einkommensteuer

Bundesfinanzhof: Möblierungszuschlag bei Überlassung möblierter Wohnungen

Wann ist bei der Überlassung einer (teil-)möblierten Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete ein Möblierungszuschlag anzusetzen und wie ist ein solcher zu ermitteln? Diese Rechtsfrage hat der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Urteil geklärt.

Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG nach den nun veröffentlichten Urteil des Bundesfinanzhofes vom 06.02.2018 (Az. IX R 14/17) ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt. Ein solcher Möblierungszuschlag kann nach dieser Entscheidung nicht aus dem Monatsbetrag der linearen AfA für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeleitet werden. Der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist danach ebenfalls nicht zulässig.

Im Streitfall vermieteten die Kläger ihrem Sohn eine 80 qm große Wohnung. Die Wohnung war mit einer neuen Einbauküche ausgestattet; zudem wurden eine Waschmaschine und ein Trockner zur Nutzung überlassen. Die Kläger machten in ihren Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend. Sie unterließen es, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen, berücksichtigten die überlassenen Gegenstände jedoch nach dem Punktesystem des Mietspiegels.

Das Finanzamt erkannte die Werbungskostenüberschüsse teilweise nicht an, weil es von einer verbilligten Vermietung ausging. Die Klage vor dem Finanzgericht hatte überwiegend keinen Erfolg.

Möblierungszuschlag: Heranziehung des örtlichen Mietspiegels

Der Bundesfinanzhof sah dagegen die Revision der Kläger als begründet an, hob die Entscheidung der Vorinstanz auf und verwies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zurück.

Für die Überlassung von möblierten oder teilmöblierten Wohnungen ist grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen, so die Richter des Bundesfinanzhofes. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete sei der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sehe der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, sei diese Erhöhung als marktüblich anzusehen.

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Keine Anhaltspunkte im Mietspiegel: Berücksichtigung eines am örtlichen Mietmarkt realisierbaren Möblierungszuschlags

Lasse sich dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, sei nach der Entscheidung ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Könne auch dieser nicht ermittelt werden, sei auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen.

Ableitung aus AfA-Betrag und Ansatz eines Marktrenditeaufschlags nicht zulässig

Es komme insbesondere nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags sei nicht zulässig. Eine solche Typisierung lasse den vom Gesetz in § 21 Abs. 2 EStG geforderten Maßstab des örtlichen Mietmarkts außer Acht.

Der BFH wies die Sache zur Feststellung an das Finanzgericht zurück, damit dieses feststellt, ob die Überlassung einer Einbauküche zu den Ausstattungsmerkmalen des städtischen Mietspiegels gehört.

Quelle: PM des Bundesfinanzhofes Nr. 36/2018 vom 04.07.2018

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(ESV/fl)

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