Nachgefragt bei: Dr. Rainer Burbulla

Burbulla: „Nach dem Urteil des BGH sind generelle Schriftformheilungsklauseln vom Tisch!”

Der BGH hat im Streit um die Wirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln kürzlich ein wichtiges Urteil veröffentlicht. Bedeutet diese Entscheidung den Tod solcher Klauseln? Antworten hierauf gibt Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla im Interview mit der ESV-Redaktion.

Herr Dr. Burbulla: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.09.2017 - AZ: XII ZR 114/16 - entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln unwirksam sind. Mit welcher Begründung?

Rainer Burbulla: Mit einer Schriftformheilungsklausel wird im Ergebnis eine Abweichung von der Regelung zur gesetzlichen Schriftform eines Gewerberaummietvertrages, § 550 BGB, bezweckt. Denn diese Regelung wird mit der Schriftformheilungsklausel praktisch – so der BGH wörtlich – „ausgehöhlt”.

Bei § 550 BGB handelt es sich allerdings um zwingendes Recht, von dem die Vertragsparteien gerade nicht durch Vereinbarung abweichen können. Das hat der BGH jetzt auch für das Verhältnis zwischen den eigentlichen Vertragsparteien - Vermieter und Mieter - klargestellt.

Gilt dies nur für formularmäßige Klauseln oder auch für Individualvereinbarungen? 

Rainer Burbulla: Nach dem Urteil des BGH sind generelle Schriftformheilungsklauseln – seien sie individualvertraglich vereinbart oder als AGB gefasst – damit vom Tisch.

Zur Person

Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla ist Partner der Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB in Düsseldorf. Seit Beginn seiner Tätigkeit ist er umfassend auf dem Gebiet des Gewerberaummietrechts sowohl vertragsgestaltend als auch forensisch tätig.

Das bedeutet konkret?

Rainer Burbulla: Dies hat zur Folge, dass auch die unmittelbaren Vertragsparteien – und nicht nur ein Grundstückserwerber als neuer Vermieter – den Mietvertrag infolge eines Schriftformverstoßes kündigen können. Das hat der BGH in seinem Leitsatz ausdrücklich benannt.
Wörtlich heißt es hierzu, dass Schriftformheilungsklauseln eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.

Diese Aussage ist doch recht deutlich: Oder gibt es Ausnahmen?

Rainer Burbulla: Ja, in der Tat hat sich der BGH sehr deutlich positioniert. In seiner damaligen Entscheidung vom 30.04.2014, Aktenzeichen XII ZR 146/12, war der BGH nicht so deutlich. Dort hat XII. Senat lediglich klargestellt, dass jedenfalls ein Grundstückserwerber trotz einer Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag nicht daran gehindert ist, die Kündigung wegen eines Schriftformverstoßes zu erklären.

Jetzt stellt der BGH ausdrücklich die Unwirksamkeit einer Schriftformheilungsklausel in den Raum. Was die Frage nach den Ausnahmen anbelangt, so kann mit dem BGH trotz der Unwirksamkeit der Schriftformheilungsklausel eine (Schriftform-)Kündigung treuwidrig sein. Das ist der Fall, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

Dies hatte der BGH zwar schon früher klargestellt. Zukünftig wird dieser Aspekt aber verstärkt ein Korrelat für Schriftformkündigungen sein.

Ist damit nicht neuer Streit programmiert?

Rainer Burbulla: Im Ergebnis schon. Denn nicht jeder Schriftformmangel berechtigt nach dem BGH-Urteil zur Kündigung. Der Streit wird sich nunmehr auf die Frage verlagern, wann eine später zum Mietvertrag gehörende Abrede, die ihrerseits nicht die Schriftform wahrt, für den Kündigenden lediglich rechtlich vorteilhaft ist.

Urteil des BGH vom 27.09.2017 - AZ: XII ZR 114/16

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Aktuelles Gewerberaummietrecht Autor: Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla Das Gewerberaummietrecht ist stark von der Rechtsprechung geprägt und hat sich nicht zuletzt aus diesem Grunde in jüngerer Zeit zunehmend zu einer Spezialmaterie entwickelt. Für Praktiker ist es daher eine Herausforderung, sich schnell in die komplexe Materie des Gewerberaummietrechts einzuarbeiten. Entsprechend ihrer praktischen Bedeutung behandelt dieses Werk die aktuellen Rechtsprechungsentwicklungen und gibt praktische Hinweise zur Vertragsgestaltung. Schwerpunkte der Darstellung sind: Schriftform des Mietvertrages Allgemeine Geschäftsbedingungen Gewährleistung und Störung der Geschäftsgrundlage Miete und Miethöhe Laufzeit des Mietvertrages Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses

(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht