Bei der Zwangsschließung von gemieteten Läden aufgrund von Corona ist nach dem neuen Art. 240 § 7 EGBG von einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ im Sinne von § 313 BGB Absatz 1 BGB auszugehen (Foto: DR pics / stock.adobe.com)
Mietrecht
Das war 2020 – Mietrechtliche Entwicklungen im Rückblick
ESV-Redaktion Recht
29.12.2020
Das Jahr 2020 war nicht nur geprägt durch Corona. Auch der heftig umstrittene Berliner „Mietendeckel“ und das bayerische Volksbegehren „Mietenstopp“ beschäftigten die Gerichte. Darüber hinaus nahm der BGH in Sachen Schönheitsreparaturen Vermieter und Mieter gleichermaßen in die Pflicht. Einige wichtige Entwicklungen des Jahres haben wir für Sie zusammengestellt.
Mietpreisregulierung
Der Berliner „Mietendeckel“ ist nach wie vor äußerst umstritten. Das Abgeordnetenhaus in Berlin hatte die landesrechtliche Regelung am 30.1.2020 beschlossen und am 23.2.2020 ist diese in Kraft getreten. Bereits vorher hatten einige Vermieter das BVerfG angerufen – zu früh, wie die Karlsruher Richter befanden.
Im Herbst musste sich dann der VerfGH Berlin mit dem Thema auseinandersetzen. Die Berliner Verfassungshüter setzten das Verfahren allerdings bis zu einer Entscheidung aus Karlsruhe aus. Im Anschluss daran lehnte das BVerfG erneut einen Eilantrag gegen den Berliner Mietendeckel als unzulässig ab. Das Gericht ließ kurz zuvor allerdings durchblicken, dass es voraussichtlich im ersten Halbjahr 2021 darüber befinden wird.
| BVerfG: Eilantrag gegen Berliner „Mietendeckel“ zu früh | |
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Der Berliner „Mietdeckel“ hat schon vor seinem Inkrafttreten für Aufregung gesorgt. Vor allem zahlreiche Wirtschaftsverbände hatten das Vorhaben stark kritisiert. Ebenso kündigten einige Parteien den Gang nach Karlsruhe an. Den Auftakt machten einige Vermieter – allerdings zu früh, wie ein aktueller Beschluss des BVerfG zeigt. mehr ... |
Uneinig über die Frage, ob und inwieweit die Bundesländer die Miethöhen in eigener Gesetzgebungskompetenz regulieren dürfen oder ob dies dem Bund vorbehalten bleibt, sind sich auch die Berliner Instanzgerichte:
| Keine Einigkeit beim LG Berlin zur Verfassungsmäßigkeit des Berliner „Mietendeckels“ | |
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Die Frage der Wirksamkeit des Berliner „Mietendeckels“ bleibt spannend. Nachdem die 67. Zivilkammer des LG Berlin das Regelwerk des Landesgesetzgebers im März 2020 noch für unwirksam gehalten hat, sind die Richterkollegen von der 66. Zivilkammer des gleichen Gerichts nun anderer Meinung. Allerdings können Mieterhöhungen über die Landesregelungen erst seit dem 23.2.2020 verhindert werden, so die 66. Kammer. mehr … |
Ebenso hatten die obersten Verfassungshüter in Bayern diese Frage zu klären. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof (Bayerischer VerfGH) musste über die Zulässigkeit des Volksbegehrens „Mietenstopp“ entscheiden und fand dabei eine eindeutige Antwort:
| Bayerischer VerfGH: Volksbegehren für „Mietenstopp“ in Bayern unzulässig | |
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Dürfen die Bundesländer in eigener Gesetzgebungskompetenz die Mietpreise regulieren oder darf dies nur der Bund? Auf die Beantwortung dieser Frage wartet man nicht nur in Berlin, wo seit Februar 2020 der „Mietendeckel“ gilt. Aufgrund des bayerischen Volksbegehrens „Mietenstopp“ hat auch der Bayerische Verfassungsgerichtshof (BayVerfGH) hierüber entschieden. mehr …
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Mietrecht und Corona
Auch Corona spielte im Jahr 2020 eine ganz wesentliche Rolle. So hatte der Bundesgesetzgeber aufgrund des Lockdowns im Frühjahr Sonderreglungen für Miet- und Pachtrückstände erlassen. Danach berechtigen Rückstände für den Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 den Vermieter nicht zur Kündigung – und zwar für die Dauer von 24 Monaten (Mietmoratorium). Voraussetzung hierfür ist, dass die Rückstände auf Corona beruhen. Das Kündigungsrecht lebt aber wieder auf, wenn der Mieter die oben genannten Rückstände auch nach dem 30.6.2022 noch nicht beglichen hat.
Von größerer Bedeutung für die Gerichtspraxis war aber wohl die Frage, ob staatlich angeordnete Ladenschließungen den gewerblichen Mieter dazu berechtigen, die Miete zu mindern oder ob solche Schließungen gar eine Störung der Geschäftsgrundlage begründen:
| LG Frankfurt am Main: Keine Kürzung der gewerblichen Miete wegen Ladenschließung aufgrund von Corona | |
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Können coronabedingte Schließungen von Einzelhandelsgeschäften eine Mietminderung rechtfertigen? Oder kann der Mieter vom Vermieter Vertragsanpassungen wegen Störung der Geschäftsgrundlage verlangen? Hierüber hat das LG Frankfurt am Main in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden. mehr … |
Schließlich hat der Gesetzgeber am Jahresende insoweit eine gewisse „Vorentscheidung“ getroffen. Demnach ist über eine Änderung von Art. 240 § 7 EGBG eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ im Sinne von § 313 BGB Absatz 1 BGB zu vermuten, wenn ein gemieteter Laden aufgrund staatlicher Anordnung zu schließen ist. Diese Vermutung kann der Vermieter widerlegen. Ob dieser Schritt wirklich notwendig war, hat RA Dr. Rainer Burbulla im Interview mit der ESV-Redaktion hinterfragt:
| Änderungen des Gewerberaummietrechts und Corona | 16.12.2020 |
| Dr. Rainer Burbulla: „Auch der derzeit geltende § 313 BGB ermöglicht durchaus sachgerechte Lösungen“ | |
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Bund und Länder haben laut Protokoll zum „harten Lockdown“ vom 13.12.2020 auch Regelungen beschlossen, die in Corona-Zeiten in das Gewerberaummietrecht eingreifen. Über die Bedeutung dieser noch umzusetzenden Novellierung hat sich die ESV-Redaktion mit Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla unterhalten, der die geplanten Neuregelungen aus Sicht des Praktikers kritisch hinterfragt. mehr … |
Weitere interessante Entwicklungen im Mietrecht
| BGH zu Schönheitsreparaturen: Vermieter und Mieter in der Pflicht | |
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Der VIII. Zivilsenat des BGH hat sich in zwei Berliner Parallelverfahren mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn er dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen hat und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter per AGB deshalb unwirksam ist. mehr … Weitere Themen: |
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