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Dr. Rainer Burbulla: Die Frage, ob die Regelung des Art. 240 § 7 EGBGB auch für den Frühjahrslockdown 2020 gilt, ist umstritten (Foto: privat)
Herabsetzung der Gewerberaummiete aufgrund von Corona?

Dr. Rainer Burbulla: „In der Tendenz bejahen die Gerichte vermehrt Mietreduzierungen“

ESV-Redaktion Recht
11.05.2021
Angesichts von staatlich angeordneten Betriebsschließungen im Zeichen von Corona versuchen viele Mieter, ihre Mietzahlungen einzustellen oder zu kürzen. Mit unterschiedlichem Erfolg, denn die Gerichte entscheiden zurzeit nicht einheitlich. Zuletzt hat das Kammergericht in Berlin entschieden, dass der betroffene Mieter die Hälfte der Miete für die Zeit der Schließung einbehalten kann. Hierüber und über die rechtlichen Grundlagen der Einbehaltung hat sich die ESV-Redaktion mit RA Dr. Rainer Burbulla unterhalten. 
Herr Dr. Burbulla, welche rechtlichen Möglichkeiten kommen denn in Betracht, wenn der Mieter seine Mietzahlungen aufgrund von Betriebsuntersagungen reduzieren oder gar einstellen will?

Dr. Rainer Burbulla: Ich sehe da drei Möglichkeiten: Erstens ist denkbar, sich wegen der behördlich angeordneten Schließungen auf einen (Sach-)Mangel der Mietflächen zu berufen und deshalb die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1 BGB).

Zweitens ist denkbar, von einer Unmöglichkeit des (Geschäfts-)Betriebs in den Mietflächen auszugehen (§ 275 BGB) in der Konsequenz, dass dann die Mietzahlungspflicht entfällt (§ 326 Abs. 1 BGB).

Drittens kann eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages angenommen werden, die zur Vertragsanpassung, nämlich zu einer Mietreduzierung führt (§ 313 Abs. 1 BGB). Die ersten beiden Möglichkeiten (Sachmangel/Unmöglichkeit) werden von den Gerichten überwiegend verneint, wenngleich auch „Ausreißer“ vorliegen, wie etwa das Urteil des LG Kaiserslautern vom 13.04.2021 (4 O 284/20). Meines Erachtens ist der Dritte Weg (Störung der Geschäftsgrundlage) der zutreffende.

Zur Person
Dr. Rainer Burbulla ist Rechtsanwalt und Partner der Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB in Düsseldorf. Er ist umfassend auf dem Gebiet des Gewerberaummietrechts sowohl vertragsgestaltend als auch forensisch tätig. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind das Immobilien- und das Mietrecht sowie das Maklerrecht. Er ist Autor des im Erich Schmidt Verlag erschienenen Buchs Aktuelles Gewerberaummietrecht und Mitautor des Handbuchs Immobilienrecht.


In einer jüngeren Entscheidung meint das Kammergericht (KG) in Berlin, dass der Mieter für die Zeit der Schließung nur die Hälfte der Miete zahlen muss. Wie hat das KG seine Entscheidung begründet?

Dr. Rainer Burbulla: Damit, dass der Mieter einer Spielhalle seine Mietflächen seit Ausbruch der Corona-Pandemie überhaupt nicht mehr zum vereinbarten Mietzweck habe nutzen können und die staatlichen Maßnahmen gerade kein „normales vertragliches Risiko“ darstellten. Dieses „außergewöhnliche Risiko“ liege außerhalb der Verantwortungssphären von Vermietern und Mietern, weshalb es nach Sicht des Senats gerechtfertigt erschein, dass sich beide Parteien dieses Risiko „solidarisch teilen“.

Das KG meint auch, dass der Mieter im vorliegenden Streitfall gar nicht darlegen muss, dass er in seiner Existenz bedroht ist. Welche Rolle spielt die Existenzbedrohung des Mieters?

Dr. Rainer Burbulla: In der Rechtsprechung sind derzeit zwei Linien zu verzeichnen. Einerseits eine restriktive, der etwa das OLG Karlsruhe (Urt. v. 24.02.2021 – 7 U 109/20) folgt und andererseits eine etwas großzügigere Linie, wie sie etwa vom OLG Dresden (Urt. v. 24.02.2021 – 5 U 1782/20) und vom KG (Urt. v. 01.04.2021 – 8 U 1099/20) eingenommen wird.

Auf der restriktiven Linie spielt die Existenzbedrohung respektive eine nahekommende unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung des Mieters eine Rolle. Denn auf dieser Linie wird verlangt, dass der Mieter zumindest eine Existenzgefährdung oder eine nahekommende unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung darlegt und beweist. Ein bloßer Hinweis auf Umsatzausfälle wird für nicht ausreichend erachtet.

Das OLG München hat vor kurzer Zeit in einem Hinweisbeschluss die Ansicht vertreten, dass in dem von ihm zu entscheidenden Streitfall wohl nicht von einer Störung der Geschäftsgrundlage auszugehen ist. Können Sie die Hintergründe kurz umreißen?

Dr. Rainer Burbulla: Das OLG München ist in seinem Beschluss vom 17.02.2021 (32 U 6358/20) von einer grundsätzlichen Anwendbarkeit der Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) ausgegangen.

Es stellt sich jedoch ausdrücklich auf den Standpunkt, dass die Anwendung der Norm nicht dazu führen kann, dass gesetzgeberische Wertungen umgangen werden. Vielmehr ist nach Sicht des Senats die Anwendbarkeit auf Ausnahmefälle beschränkt, bei denen ein Festhalten an der vereinbarten Regelung zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbaren Ergebnis führen würde.

Das wiederum lässt sich klar der restriktiven Linie zuordnen. Denn nach Auffassung des Senats könne eine Herabsetzung der Miete nicht nach einem objektiven Schema erfolgen, wie beispielsweise der hälftigen Herabsetzung unter vorheriger Anrechnung von tatsächlich erfolgten oder nur möglichen Hilfsleistungen. Denn dann würde die Vertragsanpassung lediglich an die Stelle der Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB treten, bei der es auf die Unzumutbarkeit der Zahlung der vollständigen Miete für den Mieter nicht ankommt.

Ein Abstellen auf den konkreten Fall bedeutet nach Sicht des Senats nicht nur, dass die tatsächlichen oder möglichen Hilfsleistungen für den Mieter in eine feststehende Formel eingefügt werden. Vielmehr erfordert eine Betrachtung aller konkreter Umstände des Einzelfalls auch gerade die Beachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters und auch des Vermieters. In diesem Zusammenhang kann es eine Rolle spielen, wie viele Jahre der Mietvertrag schon besteht und wie der Umsatz und Gewinn der letzten Jahre waren, so dass eine Möglichkeit bestand, Rücklagen zu bilden. Der Senat betont, dass sich jede schematische Betrachtungsweise verbietet.

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In einem weiteren Fall – diesmal vor dem OLG Frankfurt – hatte der Vermieter seine Zahlungsansprüche erfolgreich im Urkundenprozess eingeklagt. Welchen Sinn kann das aus Vermietersicht haben?
 
Im Urkundenprozess muss der Vermieter lediglich den Mietzahlungsanspruch durch Vorlage der unterschriebenen Mietvertragsurkunde beweisen. Die Mangelfreiheit oder das Vorliegen eines Sachverhalts, der eine Vertragsanpassung rechtfertigt, sind vom Vermieter für die Schlüssigkeit seiner Mietforderungen nicht darzulegen. Auf die Frage, ob die Corona-bedingten Schließungen einen Sachmangel betreffen oder aber Unmöglichkeit zur Folge haben oder zur Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage führen, kommt es also im Urkundenprozess nicht an.

Kann sich der Vermieter im Frankfurter Fall also erstmal entspannt zurücklegen oder hat der Mieter noch Möglichkeiten, mit seiner Einwendung gehört zu werden?
 
Dr. Rainer Burbulla: Rechtliche Einwände des Mieters sind im Nachverfahren zu prüfen und dort zu berücksichtigen. Insoweit hätte der Vermieter mit einem Titel im Urkundenverfahren also lediglich einen kurzfristigen Erfolg erzielt, und im Nachverfahren kann dann der Mieter mit seinen Einwendungen gehört werden.

Können Sie Ihrer Beratungspraxis eine Tendenz entnehmen, wie die Gerichte aktuell in solchen „Corona-Mietfällen“ entscheiden?

Dr. Rainer Burbulla: Während die ersten gerichtlichen Entscheidungen in der Corona-Pandemie durchweg Zahlungsansprüche von Vermietern in voller Höhe bejaht haben, ist derzeit die Tendenz zu beobachten, dass Vertragsanpassungsansprüche – also auch Mietreduzierungen – vermehrt bejaht werden.

Welche Bedeutung hat aus Ihrer Sicht die außergerichtliche Streitbeilegung in diesen Fällen?

Dr. Rainer Burbulla: Aus meiner Praxis kann ich berichten, dass wir eine Vielzahl solcher Streitigkeiten gütlich beilegen konnten. Allerdings gab und gibt es auch vermehrt Fälle, bei denen die Parteien sich partout nicht einigen wollten bzw. wollen. Viele Vermieter sind auch vermehrt dazu übergegangen, Mietern zu helfen. Derzeit ist es allerdings so, dass viele Mieter Nachtragsvereinbarungen  – wie etwa Mietreduzierungen etc. – angesichts der Ungewissheit, wann wieder Lockerungen erfolgen, schlichtweg nicht unterzeichnen und erst einmal abwarten wollen, wie es weitergeht.
 
Inzwischen hat der Gesetzgeber – laut Protokoll zum „harten Lockdown“ vom 13.12.2020 Regelungen eingeführt, die in Corona-Zeiten in das Gewerberaummietrecht eingreifen. Was besagen diese Regelungen? Gelten diese auch für den Frühjahrslockdown 2020?

Dr. Rainer Burbulla: Die maßgeblichen Änderungen sind mit Art. 240 § 7 EGBGB verbunden. Danach wird nun „grundsätzlich“ vermutet, dass Corona-bedingte Schließungen eine Störung der Geschäftsgrundlage zur Folge haben.

Das sog. normative Merkmal des § 313 Abs. 1 BGB, das dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne, wird allerdings von der Vermutungsregel nicht erfasst. Dabei stellt der Gesetzgeber darauf ab, dass im Rahmen der Zumutbarkeit zu prüfen sein wird, wie erheblich die Umsätze zurückgegangen sind und auch, ob der Mieter öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten hat, mit denen er die Umsatzausfälle infolge staatlicher Beschränkungen jedenfalls teilweise kompensieren kann, und ob er Aufwendungen erspart hat  – z.B. wegen Kurzarbeitergeld oder weggefallenen Wareneinkaufs.

Die andere Änderung betrifft das Zivilprozessrecht. So ist parallel mit den materiell-rechtlichen Änderungen zu § 313 BGB eine Änderung der Zivilprozessordnung mit der Einführung eines Vorrang- und Beschleunigungsgebots ergangen. Nunmehr ist in § 44 des „Gesetzes betreffend die Einführung der Zivilprozessordnung (EGZPO)" im Interesse der Gewerbetreibenden ein Vorrang- und Beschleunigungsgebot statuiert.

Dieses Gebot gilt nicht nur in Verfahren, in denen der Mieter eine Anpassung der Miete nach § 313 BGB einklagt, sondern findet auch Anwendung, wenn der Mieter die Anpassung der Miete als Einrede gegen die Zahlungsklage des Vermieters erhebt, oder andere Anspruchsgrundlagen, wie etwa die Mietänderung für die Anpassung der Miete im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie herangezogen werden. Auf diese Weise soll erreicht werden, dass Streitigkeiten und Mietanpassungen vor Gericht schnell geklärt werden. So bezweckt das Gesetz insbesondere eine vorrangige Terminierung und enge Fristsetzung. Hier ist es allerdings so, dass sich zum Teil die Gerichte daran halten, zum Teil aber auch „herkömmliche“ Terminierungen und Fristsetzungen erfolgen, schlichtweg deshalb, da bei manchen Gerichten die Geschäftsstellen überlastet sind.
 
Die Frage, ob die Regelung des Art. 240 § 7 EGBGB auch für den Frühjahrslockdown 2020 gilt, ist umstritten. Die Frage zielt darauf, ob der Regelung eine Rückwirkung zukommt oder nicht. Jüngst hat das AG Dortmund in seinem Urteil vom 27.04.2021 (425 C 7880/20) eine Rückwirkung von Art. 240 § 7 EGBGB für die Zeit des Lockdowns eins bejaht und dies durchaus mit guten Argumenten.
 
Ihr Fazit: Was bringt diese Neuregelung?

Dr. Rainer Burbulla: Bereits vor längerer Zeit hatte ich dazu Stellung genommen, dass die Neuregelung aus meiner Sicht nicht viel bringt, da sie die bisherige Regelung zur Störung der Geschäftsgrundlage inhaltlich nicht verändert hat (siehe unten). Es bleibt vielmehr dabei, dass es auf eine Einzelfallprüfung hinausläuft. Da Revisionen gegen die Entscheidungen des OLG Karlsruhe und des OLG Dresden beim BGH anhängig sind, bleibt – aus Gründen der Rechtsklarheit – zu hoffen, dass zeitnah eine Antwort auf die verschiedenen Fragen aus Karlsruhe kommt. 


Aktuelles Gewerberaummietrecht

Autor: Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla

Das Gewerberaummietrecht ist stark von der Rechtsprechung geprägt und hat sich aus diesem Grunde zu einer Spezialmaterie entwickelt. Für Praktiker ist es daher eine Herausforderung, sich schnell in die komplexe Materie des Gewerberaummietrechts einzuarbeiten.

Entsprechend ihrer praktischen Bedeutung behandelt dieses Werk die aktuellen Rechtsprechungsentwicklungen und gibt Hinweise zur Vertragsgestaltung. Die weiteren Schwerpunkte der Darstellung:

  • Schriftform des Mietvertrages
  • Allgemeine Geschäftsbedingungen
  • Gewährleistung und Störung der Geschäftsgrundlage
  • Miete und Miethöhe
  • Laufzeit des Mietvertrages
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(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht