Steuerrecht

Grunderwerbsteuer: Ersatzbemessungsgrundlage verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht hat die Regelung über die Ersatzbemessungsgrundlage im Grunderwerbsteuergesetz mit dem Gleichheitssatz für unvereinbar erklärt.

Für die Grunderwerbsteuer ist die Regelbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) der Wert der Gegenleistung, insbesondere der Kaufpreis. Auf die Ersatzbemessungsgrundlage (§ 8 Abs. 2 GrEStG) ist dann zurückzugreifen, wenn es an einer Gegenleistung fehlt, bei Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage und bei Übertragungen von mindestens 95 Prozent der Anteil an Gesellschaften. In diesen Fällen bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach den §§ 138ff. Bewertungsgesetz (BewG).

Dieser Ersatzmaßstab des § 8 Abs. 2 GrEStG führt jedoch zu einer erheblichen und sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung gegenüber dem Regelbemessungsmaßstab, so der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts (Beschlüsse vom 23.06.2015, AZ:1 BvL 13/11, 1 BvL 14/11). Die Vorschrift ist zwar bis zum 31.12.2008 weiter anwendbar. Das Gericht verpflichtete den Gesetzgeber aber, spätestens bis zum 30.06.2016 rückwirkend zum 01.01.2009 eine Neuregelung zu treffen.

Keine sachliche Rechtfertigung für die erhebliche Ungleichbehandlung

Bei Erwerben nach § 8 Abs. 1 GrEStG würde der Wert der Gegenleistung regelmäßig dem gemeinen Wert des Grundstücks entsprechen, da die Vertragschließenden meist gegensätzliche Interessen verfolgten, so die Verfassungsrichter. Demgegenüber wichen die Werte nach den Bewertungsregeln der §§ 138 ff BewG, die als Ersatzbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 GrEStG herangezogen würden, erheblich vom gemeinen Wert ab. Für bebaute Grundstücke führe das vereinfachte Ertragswertverfahren zu Werten, die im Durchschnitt zu 50 Prozent unter dem Kaufpreis und damit dem gemeinen Wert lägen.

Für unbebaute Grundstücke, deren Bewertung sich nach § 145 Abs. 3 BewG nach dem um 20 Prozent ermäßigten Bodenwert bestimme, werde unter Berücksichtigung eines vorsichtigen Ansatzes des Bodenrichtwertes rund 70 Prozent der Verkehrswerte erreicht. Der land- und forstwirtschaftliche Grundbesitzwert, der nach § 144 BewG aus dem Betriebswert, dem Wert der Betriebswohnungen und dem Wert des Wohnteils gebildet werde, erreiche lediglich rund 10 Prozent des Verkehrswertes. Ein hinreichend gewichtiger Sachgrund für diese erhebliche Ungleichbehandlung sei nicht erkennbar, so die Verfassungsrichter.

Das Gericht stellte fest, dass die mit der Ersatzbemessungsgrundlage regelmäßig verbundenen Abweichungen vom gemeinen Wert sich nicht mit Lenkungszielen der Bewertungsregeln rechtfertigen ließen. Die Regelbemessungsgrundlage verfolge offensichtlich ausschließlich das fiskalische Ziel der Besteuerung der Grunderwerbsvorgänge mit dem Verkehrswert.

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Streitpunkt Ersatzbemessungsgrundlage

Eine Ersatzbemessungsgrundlage dürfe hiervon kein abweichendes Ziel haben. Eine Ungleichbehandlung sei durch ein allein in der Ersatzbemessungsgrundlage angelegtes Lenkungs- oder Förderziel von vornherein nicht zu rechtfertigen. Es verstoße gegen das verfassungsrechtliche Gebot, Ersatzbemessungsgrundlagen nach Möglichkeit so auszugestalten, dass die erzielten Ergebnisse denen der Regelbemessungsgrundlage weitgehend angenähert sind.

Bewertungsnormen dürften vom Gesetzgeber zwar so ausgestaltet werden, dass sie möglichst einfach und praktikabel zu handhaben seien, dafür im Bewertungsergebnis auf Detailgenauigkeit verzichtet werde. Der Spielraum für diese Typisierungsbefugnis werde aber von den Bewertungsmängeln nicht gedeckt, so die Verfassungsrichter. Die Mängel seien struktureller Natur, nicht von Typisierungs- oder Pauschalierungserwägungen des Gesetzgebers getragen und nirgendwo Folge einer bewussten Typisierungsentscheidung für die Grunderwerbsteuer. Aber auch wenn sie wären, wäre eine Anerkennung als verfassungsrechtlich hinnehmbare Vernachlässigung der Besonderheiten des Einzelfalls aufgrund der Größenordnung der Mängel nicht möglich. (ESV/fl)

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Literaturhinweis zum Thema

Im Berliner Handbuch zum Immobilienrecht, herausgegeben von Prof. Dr. Klaus Schreiber, finden Sie weitreichende Erläuterungen zu den Rechtsgrundlagen des privaten und des öffentlichen Immobilienrechts, auch zur Grunderwerbsteuer.

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