LG Berlin: Die gesetzliche Begründungspflicht soll dem Mieter erste Hinweise auf die Berechtigung einer Mieterhöhung geben (Foto: nmann77 / stock.adobe.com)

Mietrecht

LG Berlin: Berliner Mietspiegel 2021 ist zur Begründung von Mieterhöhungen geeignet

ESV-Redaktion Recht

27.06.2022

Ein Mieter in Berlin hatte Zweifel daran, dass ein Mieterhöhungsverlangen auf den Berliner Mietspiegel 2021 gestützt werden konnte und stimmte dem Verlangen nicht zu. Über die Frage, ob der Mieter seine Zustimmung zu Recht verweigert hat, entschied die 67. Zivilkammer des LG in einem kürzlich veröffentlichten Berufungsurteil.

In dem Streitfall verlangte die Vermieterin von dem Mieter eine Mieterhöhung von 286,00 Euro auf 328,70 Euro oder 7,64 Euro pro qm. Hiergegen wendete sich der Mieter mit der Begründung, der Berliner Mietspiegel sei kein taugliches Begründungsmittel für eine Mieterhöhung. Daraufhin verklagte die Vermieterin den Mieter vor dem AG Spandau (6 C 403/21). Gegen die erstinstanzliche Entscheidung zog die Klägerin dann mit einer Berufung vor das LG Berlin.

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LG Berlin: Mieterhöhungsverlangen entspricht den gesetzlichen Vorgaben

Die Berufung hatte in vollem Umfang Erfolg: Die 67. Zivilkammer des LG Berlin änderte die Entscheidung der Vorinstanz ab und verurteilte den Beklagten dazu, der Erhöhung der Nettokaltmiete zuzustimmen. Nach Auffassung der Kammer ist das Mieterhöhungsverlangen formwirksam. Die tragenden Erwägungen der Kammer:

Berliner Mietspiegel 2021 begründungstauglich

Zwar ist der Berliner Mietspiegel 2021 weder ein einfacher oder noch ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne der §§ 558c, 558d BGB und auch die Übergangsvorschriften von Art. 228 Einführungsgesetz zum BGB, hier § 50 EGBGB greifen, nicht. Allerdings hat die gesetzliche Begründungspflicht nur den Zweck, dem Mieter erste Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu geben. Diese Anforderungen erfüllt der Berliner Mietspiegel 2021 auch dann, wenn er den Mietspiegel 2019 nur linear fortschreibt.

Auch ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten

Die von der Klägerin verlangte neue Miete überschreitet auch die ortsübliche Miete im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB nicht. Insoweit betont die Kammer, dass es ihr freisteht, die Vergleichsmiete nach § 287 ZPO zu schätzen – und zwar auf Basis des Berliner Mietspiegels 2019, der ebenfalls für eine richterliche Schätzung geeignet ist. Legt man das einschlägige Mietspiegelfeld und den wechselseitigen Parteivortrag zugrunde, errechnet sich zum Stichtag eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,03 Euro pro qm, so die Kammer hierzu.

Aufgrund der allgemeinen Preisentwicklung ging Kammer auch davon aus, dass die ortsübliche Vergleichsmiete in der Zeit vom 01.09.2018 bis zum Zugang des Mieterhöhungsverlangens im Juni 2021 nicht auf den Betrag von 7,64 Euro pro qm gesunken ist, der von der Klägerin verlangt wird. Bei dieser Differenz ist es aus Sicht der Kammer auch unerheblich, dass dem Berliner Mietspiegel 2019 ein Bezugszeitraum von nur vier Jahren zugrunde liegt, während § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB – in der Fassung, die ab 01.01.2020 gilt – auf die letzten sechs Jahre abstellt.

Quelle: Urteil des LG Berlin vom 09.06.2022 – 67 S 50/22

Spielbauer, Schneider (Hrsg.)

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Im Wortlaut: § 558c BGB – Mietspiegel (Auszug)

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.

§ 558 Absatz 2 BGB Abs. 2 – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht