Mietpreisbremse

LG Frankfurt a. M. hält Mietpreisbremse in Hessen für unwirksam

Die Mietpreisbremse sorgte in letzter Zeit immer wieder für Aufregung. Im Fokus stand neben der Verfassungsmäßigkeit der Regelungen des BGB auch die bayerische Mietpreisbegrenzungsverordnung. Nun hat sich das Landgericht (LG) Frankfurt a.M. aktuell zur entsprechenden hessischen Norm geäußert.

Der Kläger wendete sich gegen die Miethöhe für eine Wohnung in einem Gebiet, das nach der Hessischen Mietbegrenzungsverordnung von 2015 einen angespannten Wohnungsmarkt hat. Diese Verordnung erließ der hessische Landesgesetzgeber auf Grundlage der Mietpreisbremse nach § 556d BGB. Im September 2017 hatte die Ausgangsinstanz – das Amtsgericht Frankfurt a. M. – die Auffassung vertreten, dass die Verordnung wirksam ist.
 

ESV.info-Meldung vom 25.09.2017 - Neues aus Karlsruhe, Oldenburg, Berlin-Brandenburg und Frankfurt (Auszug):

Amtsgericht Frankfurt a.M.: „Mietpreisbremse” rechtmäßig Das Amtsgericht Frankfurt (AG) a.M. hält die Mietpreisbremse für rechtmäßig. Dies ergibt sich aus einem kürzlich verkündeten Urteil des Gerichts. Danach verstößt die „Mietpreisbremse”, die § 556 d BGB normiert, weder gegen Art. 14 GG noch gegen Art. 3 GG. Die Regelung habe den legitimen Zweck, die Miethöhe in besonders gefährdeten Gebieten zu dämpfen und soll einer direkten oder indirekten Verdrängung von wirtschaftlich weniger leistungsfähigen Bevölkerungsgruppen entgegenwirken. Im Rahmen seiner Güterabwägung nach Art. 14 GG stellte das Gericht die Interessen des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums den Interessen des Mieters, den erschwinglichen Wohnraum auch im angespannten Wohnungsmarkt zu erhalten, gegenüber. Hierfür, so das Frankfurter Gericht, sei die Mietpreisbremse eine angemessene Maßnahme.

LG Frankfurt a.M.: Hessische Mietbegrenzungsverordnung nicht begründet

Vor der Berufungskammer des LG a.M. hatte die Entscheidung der Vorinstanz allerdings keinen Bestand. Kern der Überlegungen des LG ist, dass die Hessische Mietbegrenzungsverordnung nicht ordnungsgemäß begründet worden ist. Das Begründungserfordernis, so die Frankfurter LG-Richter weiter, sei aber in § 556d BGB ausdrücklich festgeschrieben.

Entwurf der Begründung  reicht nicht

Demgegenüber, so die Frankfurter Richter weiter, habe der Gesetzgeber zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung nur einen Begründungsentwurf vorgelegt. Insoweit wies das LG drauf hin, dass jede Seite quer und dick mit dem Wort „Entwurf“ gekennzeichnet“ war. Ein solcher genügt dem LG zufolge aber den Anforderungen an eine Begründung nicht. In diesem Zusammenhang stellte das Gericht folgende Überlegungen an: 

• Im Rahmen der Begründung müsen Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten sorgsam geprüft werden, und zwar in Bezug auf Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahme. Dies soll den verfassungsrechtlichen Vorgaben des Eigentumsschutzes Rechnung tragen.
• Zudem muss die Begründung nachprüfbare Tatsachen liefern, warum gerade die jeweilige Gemeinde in die Verordnung aufgenommen wurde. 

Im Wortlaut: § 556d Absatz 2 BGB - Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(...) (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Nachschieben einer Begründung unzulässig

Zwar hatte das zuständige Ministerium die offizielle Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung 2017 auf seiner Web-Seite als PDF-Download öffentlich zugänglich gemacht. Allerdings wurde die Verordnung nicht im Gesetzes- und Verordnungsblatt des Landes Hessen verkündet. Das Nachschieben einer Begründung heilt den Mangel der Verordnung nach Meinung der LG-Richter aber nicht.

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache hat die Berufungsinstanz jedoch die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Quelle: PM des LG Frankfurt vom 28.03.2018 zum Urteil vom selben Tag – AZ: 2-11 S 183/17

Was aus der Entscheidung folgt: 

• Keine generelle Unwirksamkeit: Eine generelle Unwirksamkeit der Mietpreisbremse in Hessen folgt aus der Entscheidung aber nicht. Das LG hat die Hessische Mietpreisbegrenzungsverordnung nicht außer Kraft gesetzt oder gekippt, wie vielfach zu lesen ist. Hierzu ist das LG nicht befugt.
• Einzelfallentscheidung: Vielmehr haben die Richter eine Entscheidung für den Einzelfall getroffen. Diese wirkt nur zwischen den am Rechtsstreit beteiligten Parteien. 
• Signalwirkung: Dennoch kann von der Entscheidung eine Signalwirkung ausgehen, die dazu führt, dass viele Vermieter sich an die Mietpreisbremse in Hessen nicht mehr gebunden fühlen und andere Gerichte in Hessen ähnlich entscheiden.

Mit ähnlichen Überlegungen wie das LG Frankfurt hatte auch das Landgericht (LG) München I die Mietpreisbegrenzungsverordnung des Freistaates Bayern für unwirksam gehalten und diese nicht angewendet.

§ 556 d BGB wirksam	07.12.2017
LG München I: Mietpreisbegrenzungsverordnung in Bayern nichtig
	Nachdem im September 2017 ein Hinweisbeschluss des LG Berlin für Aufregung um die Mietpreispreisbremse gesorgt hatte, gibt es nun Diskussionen um ein Urteil des LG München I: Einer aktuellen Entscheidung zufolge hält das Gericht die Mieterschutzverordnung des Freistaates Bayern für unwirksam. mehr. Demgegenüber hält das LG Berlin bereits die Ermächtigungsnorm des §§ 556d BGB für verfassungswidrig. Die Berliner Richter haben diese Frage daher dem Bundesverfassungsgericht in Karslruhe vorgelegt.

Berliner Kommentar Mietrecht Herausgeber: Thomas Spielbauer und Joachim Schneider Jetzt in Neuauflage und brandaktuell Mietrecht ist Fallrecht. Entsprechend groß ist der Einfluss der Rechtsprechung und die Flut an neuen Entscheidungen der Instanzgerichte und des BGH, die Sie kennen müssen. Etwa zu folgenden Themen: Praktische Auswirkungen der „Mietpreisbremse“ Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviertem Wohnraum Folgen der Verletzung der Anbietpflicht nach Eigenbedarfskündigung Anforderungen an die formelle Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen Beschränkung der Minderung bei Umweltmängeln (ortsübliche Immissionen) Dieser Kommentar behandelt alle praxisrelevanten Problemstellungen und bietet dem Praktiker bestmögliche Unterstützung für rechtssichere Entscheidungen und Gestaltungsmöglichkeiten.

(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht