Wohnhäuser im Stadtteil Hannover-Linden (Foto: Sebastian Grote / stock.adobe.com)
Verfassungsmäigkeit der Mietpreisbremse in Niedersachsen
LG Hannover: Niedersächsische Mietpreisbremse unwirksam
ESV-Redaktion Recht
14.08.2020
Seit 2015 können die Landesregierungen nach § 556d BGB Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmen, in denen die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen darf. Die niedersächsische „Mietpreisbremse“ ist in der NMietSchV vom 8.11.2016 geregelt. Auch Hannover hat ein solches Gebiet bestimmt. Allerdings hält das LG Hannover diese Regelung für unwirksam.
Geklagt hatte die Betreiberin des Internetportals „wenigermiete.de“. Als Rechtsdienstleisterin macht sie zwei Mietrückzahlungsansprüche von Mietern geltend, die ihre Forderungen an das Portal abgetreten hatten. Dabei geht es um Wohnungen in der Limmerstraße in Hannover-Linden-Nord. Zur Zeit des Vertragsschlusses im Jahr 2010 betrug die Nettokaltmiete 570,00 Euro für 60 m2. Das entspricht einer Kaltmiete von 9,50 Euro/m2. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin vom Vermieter zu viel gezahlte Miete zurück.
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AG Hannover: Niedersächsische Regelung unwirksam
Die Ausgangsinstanz – das Amtsgericht Hannover – hat die Klage abgewiesen. Es hält die NMietSchV aus formellen Gründen für unwirksam: Dabei beruft sich das AG auf das BGH-Urteil zur hessischen Mietpreisbremse vom 17.7.2019 – VIII ZR 130/18. Nach den dort aufgestellten Grundsätzen müsse die Ausweisung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begründet werden, so die Ausgangsinstanz. Eine Begründung fehlte nach Auffassung des LG Hannover aber.
Zwar habe das Niedersächsische Ministerium für Umwelt, Energie und Bauen im März 2018 im Internet ein PDF-Dokument mit einer Begründung veröffentlicht. Dies genüge nach der BGH-Rechtsprechung aber nicht, meint das AG Hannover weiter. Die Folge: Die Mietpreisbremse in Niedersachsen wäre nichtig.
Klägerin: Prüfung, ob NMietSchV deutlich nach ihrem Inkrafttreten begründet wurde, fehlt
Gegen das Urteil des AG Hannover hat die Klägerin Berufung eingelegt. Sie meint, dass das AG genauer hätte untersuchen müssen, ob die Begründung wirklich deutlich nach Inkrafttreten der Verordnung erfolgt sei. Darüber hinaus soll das zuständige Ministerium in Niedersachsen auf eine Anfrage im Oktober 2019 mitgeteilt haben, dass es keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Verordnung hat.
LG Hannover: Nachträgliche PDF-Datei reicht als Begründung nicht aus
Die Berufungsinstanz – das LG Hannover – hat das Urteil der Ausgangsinstanz bestätigt. Auch das LG rügte die fehlende Begründung. Die tragenden Gründe des LG:
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Eine Begründung der Verordnung hätte schon bei ihrem Erlass vorliegen müssen.
- Die nachträgliche Begründung, die als PDF-Datei von den Webseiten des Ministeriums abrufbar ist, reicht nicht aus.
Das LG hat die nach seiner Ansicht unwirksame NMietSchV mangels einer entsprechenden Befugnis nicht aufgehoben, sondern nur nicht angewendet. Die Entscheidung wirkt also nur zwischen den Prozessparteien. Somit könnten andere Gerichte von dieser Entscheidung abweichen.
Neue Verordnung in Arbeit
Medienberichten zufolge arbeitet das Bauministerium von Niedersachsen inzwischen an einer neuen Verordnung. Diese werde zurzeit von den Kommunen und Verbänden geprüft und soll im Spätherbst verabschiedet werden, so ein Sprecher des Ministeriums.
Quelle: Zahlreiche Medienberichte zum Urteil des LG Hannover vom 12.8.2020 – 7 S 7/20 unter Berufung auf dpa
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