Ortsübliche Vergleichsmiete

Licht am Ende des Tunnels? 67. Zivilkammer des LG Berlin wendet Berliner Mietspiegel 2017 an

Ob Mietspiegel – die vor allem zur Rechtssicherheit beitragen sollen – in Berlin ihre Funktion erfüllen können, erscheint angesichts einiger sich widersprechender Berliner Gerichtsentscheidungen nicht eindeutig. Mehr Klarheit verspricht nun eine aktuelle Entscheidung der 67. Zivilkammer des Landgerichts (LG Berlin).

In der Sache ging es um die Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts (AG) Spandau. Die Ausgangsinstanz hatte der Klage einer Vermieterin auf Mieterhöhung stattgegeben. Die für den Streitfall relevante Vergleichsmiete ermittelte das Spandauer Gericht mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens. Den Berliner Mietspiegel 2017 hielt es für fehlerhaft und damit für nicht anwendbar (AG Spandau mit Urteil vom 29.11.2018 – AZ: 3 C 306/17).

LG Berlin, 67. Zivilkammer: Miete nur 223,39 Euro anstatt 226,77 Euro

Zu Unrecht, wie die Berufungsinstanz meint. Hierzu führte die 67. Zivilkammer zunächst aus, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann anhand eines Mietspiegels bestimmen darf, wenn die Vorinstanz diese über ein Sachverständigengutachten festgestellt hatte. Laut Mietspiegel 2017 wäre die ortsübliche Vergleichtmiete demnach sogar um 3,38 Euro geringer gewesen als im Mietvertrag vereinbart. Die wesentlichen Erwägungen des Gerichts:

• Eigene Beweiswürdigung der Kammer: Als Berufungsgericht sah sich die Kammer nicht an die Beweiswürdigung der Ausgangsinstanz gebunden.
• Keine Darlegung der Fehler: Der Sachverständige hatte nach Auffassung der Kammer die vorgeblichen Mängel des Berliner Mietspiegels 2017 gar nicht dargelegt.
• Unzutreffende Annahmen des Gutachters: Zudem habe der Sachverständige eine unzutreffende Ausstattung der Wohnung zugrunde gelegt.
• Hinreichende Datenbasis fraglich: Darüber hinaus könne ein Sachverständiger sein Datenmaterial in der Regel nicht auf einer so breiten und repräsentativen Grundlage erheben, wie dies eine Gemeinde in Zusammenarbeit mit den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter können.

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Qualifizierter oder einfacher Mietspiegel?

Zwischen den Parteien war ebenso umstritten, ob der Mietspiegel 2017 den Anforderungen eines sogenannten qualifizierten Mietspiegels im Sinne des § 558d BGB entspricht. Diese Frage hat die Kammer offen gelassen. Ihre Begründung: Der Berliner Mietspiegel 2017 hat schon als einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hierzu berief sich die Kammer auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes – zuletzt im BGH-Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17.

Das Gericht hatte daher die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe des Berliner Mietspiegels 2017 nach § 287 ZPO geschätzt. Im Ergebnis betrug diese nur 223,39 Euro anstatt der vom Beklagten entrichteten 226,77 Euro im Monat. Die 67. Zivilkammer hat damit ihre Auffassung aus der Entscheidung vom 07.07.2016 – AZ: 67 S 72/16 – bestätigt. 

Vorinstanz im Fokus der Kritik

Herbe Krtik musste die Vorinstanz hinnehmen: Nach den bemerkenswerten Ausführungen der Kammer hat sich das AG Spandau im Wesentlichen begründungslos an das Sachverständigengutachten gehalten. Eine eigene Wertung auf der Grundlage des Gutachtens sei nicht ersichtlich. Vielmehr würde die Ausganginstanz lediglich formelhaft auf das eingeholte Sachverständigengutachten verweisen.

Quelle: PM des LG Berlin 02.05.2019 zum Urteil vom 11.04.2019 – AZ: 67 S 21/19

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LG Berlin, 63. Zivilkammer: Mietspiegel 2015 keine geeignete Schätzgrundlage für ortsübliche Vergleichsmiete

In einem ähnlichen Fall hatte die 63. Zivilkammer den Berliner Mietspiegel 2015 nicht als geeignete Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete angesehen. Hier hatte die Gehag GmbH auf Mieterhöhung geklagt. Die Kammer folgte der Einschätzung eines Sachverständigen und gab der Klage in vollem Umfang statt. Der Gutachter meinte, der Mietspiegel entspreche nicht den anerkannten mathematischen wissenschaftlichen Regeln. Es fehle an der „Repräsentativität“ der Schätzgrundlage. Die Entscheidung wirft allerdings zahlreiche Fragen auf: 

• So ist dem Urteil keine Begründung zu entnehmen gegen welche mathematischen Regeln der Mietspiegel 2015 verstoßen haben soll. 
• Nach Auffassung der Kammer hat der Gutachter zwar die Merkmale, die die ortsübliche Vergleichsmiete prägen, bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung überzeugend bewertet. Aber welche Merkmale die Kammer meint und warum deren Bewertungen nachvollziehbar sein sollen, bleibt ebenfalls offen.
• Gleiches gilt für die Auffassung der Kammer, nach der die Schätzgrundlage des Gutachters repräsentativ sein soll.

Die Vorinstanz, das Amtsgericht (AG) Schöneberg, war anderer Ansicht. Das AG traf seine Entscheidung auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2015.

Quelle: PM des LG Berlin vom 12.04.2019 mit Link auf das Urteil vom 23.03.2019 – AZ: 63 S 230/16 

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Weitere Entscheidungen von Berliner Gerichten

Die 18. Zivilkammer des LG Berlin lag mit ihrem mit Urteil vom 09.08.2016 – 18 S 111/15 auf der Linie der 67. Kammer. Im Kern ging es auch hier um den Vortrag der Klägerin, wonach die Primärdatenerhebung nicht nach gesicherten statistischen Methoden erfolgt sein soll. Die erhobenen Daten seien nicht repräsentativ. Dem hielt die 18. Kammer folgendes entgegen:

• Primärdaten nicht zwingend: Einem einfachen Mietspiegel müssten nicht unbedingt Primärdaten zu Grunde liegen. So habe der Bundesgerichtshof schon einem Mietspiegel Indizwirkung zuerkannt, den Interessenvertreter von Vermietern und Mietern ausgehandelt hätten.
• Datenmenge hinreichend: Dennoch wurden beim Berliner Mietspiegel 2015 Daten aus vorhandenen Quellen wie Wohngeldstatistiken, der Gebäude- und Wohnungszählung oder der Sammlung des Gutachterausschusses verwertet. Die darin liegende Primärdatenerhebung wahrt der Kammer zufolge einen deutlich höheren Qualitätsstandard und genügt den Anforderungen an eine repräsentative Erhebung. Dies leitet die Kammer unter anderem auch daraus ab, weil auf Basis einer Bruttostichprobe von rund 99.000 Wohnungen mietspiegelrelevante Daten für rund 8.500 Wohnungen gewonnen werden konnten.

Im Ergebnis hat die Kammer anhand des Berliner Mietspiegels 2015 dann nur eine Mieterhöhung von etwa 13 Euro monatlich anstatt der verlangten 54,94 Euro gebilligt. Die Vorinstanz, das AG Charlottenburg, hatte die Mieterhöhungsklage mit Urteil vom 12.03.2015 (AZ: 203 C 527/14) sogar komplett abgewiesen. 

Dazu eingehend: Urteil der 18. Zivilkammer des LG Berlin vom 09.08.2016 – AZ: 18 S 111/15

In zwei weiteren Entscheidungen hatten wiederum

• die 67. Zivilkammer des LG Berlin – mit Urteil vom 07.07.2016 (AZ: 67 S 72/16)
• sowie die Vorinstanz – das AG Mitte – mit Teilurteil vom 13.01.2016 (AZ: 9 C 145/15)

den Berliner Mietspiegel 2015 angewendet.

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Standpunkt der ESV-Redaktion (Assessor jur. Bernd Preiß): Mietspiegel statt Sachverständigengutachten

Die Auffassungen der 18. sowie der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin überzeugen aus folgenden Günden: Datenbasis der Mietspiegel repräsentativ: Es ist kaum nachzuvollziehen, warum die Datenbasis für die angegriffenen Mietspiegel nicht ausreichend sein sollen. Es erscheint jedenfalls plausibel, dass die Gemeinden im Zusammenwirken mit den jeweiligen Interessenverbänden auf eine repräsentative Datenbasis zugreifen können. Dies hat vor allem die 18. Kammer überzeugend dargelegt. Ausreichende Beteiligung: Da die Mietspiegel in aller Regel gerade unter Beteiligung der Vermieter-bzw. Mieterverbände entstehen, bleibt auch die erforderliche Ausgewogenheit gesichert. Datenbasis der Gutachten bleibt offen: Demgegenüber hat die 63. Zivilkammer in ihrer Entscheidung gerade nicht dargelegt, warum sich die Daten des Sachverständigen besser zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete eignen sollen. Begründungsmängel: Die Gründe, die die 67. Kammer zur Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils angeführt hat, lassen sich im Wesentlichen auch auf die gegenläufige Entscheidung der 63. Kammer übertragen. Rechtsicherheit und Entlastung der Justiz: Mietspiegel, die auf verlässlichen und repräsentativen Daten beruhen, schaffen mehr Rechtssicherheit und führen zu schnelleren und kostengünstigeren Gerichtsverfahren. Demgegenüber kosten Sachverständigengutachten viel Zeit und Geld.

(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht