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Beschluss des LG Berlin zur Mietpreisbremse sorgt für Verwirrung (Foto: SZ-Designs/Fotolia.com)
Mietpreisbremse verfassungswidrig?

Mietpreisbremse: Aufregung um Entscheidung des LG Berlin

ESV-Redaktion Recht
25.09.2017
Nach Auffassung der 67. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin ist § 556d BGB, der die sogenannte Mietpreisbremse normiert, verfassungswidrig. Dies ergibt sich aus einem aktuellen Hinweisbeschluss, in dem das LG seine Rechtsansicht begründet. Diese hat für viel Aufregung gesorgt.
Zunächst hatte das LG mitgeteilt, dass es den Rechtsstreit aussetzen wollte, um dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) die Frage vorzulegen, ob die besagte Norm mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Allerdings kam es hierzu nicht. In der mündlichen Verhandlung vom 19.09.2017, so das Gericht, habe sich herausgestellt, dass es wegen des weiteren Sachvortrags der Parteien nicht mehr auf die Frage der Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse ankomme.

In dem betreffenden Fall verlangte eine Mieterin von ihrer Vermieterin unter anderem 1.241,11 Euro überhöhte Miete zurück. Die Parteien hatten am 24.08.2015 einen Mietvertrag über eine 1-Zimmer-Wohnung mit 39 Quadratmetern abgeschlossen. Die Nettokaltmiete der in Berlin-Wedding gelegenen Wohnung betrug monatlich 351,00 Euro. Die Vormieterin hatte eine Kaltmiete von 215,00 Euro netto gezahlt.

Nach Ansicht der Klägerin war die Miete überhöht. Nachdem das Mietverhältnis zum 30.09.2016 beendet wurde, verlangte die Mieterin Rückzahlungen von 136,00 Euro monatlich für die Zeit von September 2015 bis Februar 2016 sowie 63,73 Euro monatlich für die Monate März bis September 2016.

Für die Zeit ab März 2016 hatte die Vermieterin offenbar vorher anerkannt, dass die zulässige Miete monatlich nur 275,73 Euro betragen solle. Das Amtsgericht Wedding sprach der Klägerin insgesamt einen Rückzahlungsbetrag von 297,57 Euro zu. Dieser setze sich zusammen aus der monatlichen Differenz zwischen der anerkannten Miete und der tatsächlichen ortüblichen Miete – monatlich 42,51 Euro – für die Monate von März bis September 2016. Die ortsübliche Miete betrug nach den Feststellungen der Vorinstanz monatlich nur 233,22 Euro. Im Übrigen hatte die Vorinstanz, das Amtsgericht Wedding, die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung der Klägerin zum LG Berlin war erfolglos.


LG Berlin: Keine qualifizierte Mietpreisrüge

Nach Auffassung des LG wird das Schreiben der Klägerin vom 19.01.2016 den Anforderungen an eine qualifizierte Mietpreisrüge nicht gerecht. Dieses Schreiben beziffert dem Richterspruch zufolge weder eine zulässige Miete noch die dafür preisbildenden Faktoren des Berliner Mietspiegels 2015. Auch aus § 20 Nr. 1 des Mietvertrages ergibt sich dem LG zufolge nichts anderes: Nach diesem Vertrag wären bei seiner vollständigen oder teilweisen Unwirksamkeit die entsprechenden gesetzlichen Regelungen anzuwenden. Danach, so das Gericht weiter, wäre eine Rüge des Mietpreises nach § 556g Absatz 2 BGB anspruchsbegründend und damit qualifiziert zu rügen. Diese Anforderungen habe die Klägerin nicht erfüllt.

Im Wortlaut: § 556g Absatz 2 BGB - Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

Zudem habe sich in der mündlichen Verhandlung vom 19.09.2017 herausgestellt, dass für die Wohnung der Klägerin das Merkmal „Sammelheizung” erfüllt ist. Deshalb hat die Vorinstanz auch nach Meinung des LG den Mietwert von 233,22 Euro monatlich netto kalt richtig angesetzt. Ein Rückzahlungsanspruch für die Monate vor März 2016 scheidet dem Richterspruch aus Berlin zufolge aus. Denn auch für diese Zeit fehle es an der ausreichenden schriftlichen Rüge gegenüber der Vermieterin.

Mietpreisbremse verfassungswidrig?

Obwohl nicht entscheidungserheblich, hat das LG seinen Hinweisbeschluss, der auch Ausführungen zur Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse enthielt, veröffentlicht. Die tragenden Gründe des LG:

  • Die Mietpreisbremse greife zum Beispiel in München erst bei einer viel höheren Miete als in Berlin. Daher wären Berliner Vermieter also gegenüber denen in München im Nachteil. Örtliche Preisspielgel seien somit eine falsche Bezugsgröße.
  • Zudem würden solche Vermieter, die schon in der Vergangenheit zu hohe Preise verlangt hatten, begünstigt. Diese dürften die überhöhten Mieten bei einer Neuvermietung beibehalten.
  • Eine Rechtfertigung für diese Ungleichbehandlung liege nicht vor, weil nicht ersichtlich wäre, dass die Mieter in München entsprechend mehr Geld verdienen als die in Berlin. 

Was daraus folgt:

  • Keine Folgen des Hinweisbeschlusses: Der Hinweisbeschluss hat keine Folgen für die Wirksamkeit der Mietpreisbremse. Nur das BVerfG darf ein Gesetz für unwirksam erklären. Verbreitete Meldungen, nach denen das Berliner Gericht die Miepreisbremse gekippt hat, sind unzutreffend.
  • Qualifizierte Rüge: Mieter, die meinen, dass sie eine zu hohe Miete zahlen, müssen dies gegenüber dem Vermieter § 556g Absatz 2 BGB anspruchsbegründend rügen. Das heißt, sie müssen bereits in der Rüge nicht nur vortragen, dass sie die Miete für zu hoch halten, sondern auch die ihrer Meinung nach übliche Vergleichsmiete beziffern und entsprechende Tatsachen hierfür angeben.
  • Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten: Zu viel gezahlte Mieten können Mieter nur für solche Zahlungen verlangen, die nach Zugang dieser qualifizierten Rüge fällig geworden sind.
Standpunkt - Assessor jur. Bernd Preiß, ESV-Redaktion Recht
  • Es ist verwunderlich, dass ein Gericht einen 14-seitigen Hinweisbeschluss, der als obiter dictum - zu deutsch „nebenbei Gesagtes ”- keinerlei Relevanz für die Entscheidung hat, gesondert veröffentlicht, das zugehörige Urteil aber nicht.

  • Es ist nicht einleuchtend, das örtliche Preisspiegel keine hinreichende Bezugsgröße wären. Diese geben das unterschiedliche Preisniveau in unterschiedlichen Regionen wieder und haben gerade den Sinn, den jeweils örtlichen Verhältnissen gerecht zu werden. 

  • Das Argument, wonach solche Vermieter, die schon in der Vergangenheit zu hohe Preise verlangt hatten, begünstigt werden, greift nicht. Neuregelungen haben gerade den Sinn, Missverhältnisse für die Zukunft abzubauen oder zu lindern.  

Quellen:

Berliner Kommentar Mietrecht

Herausgeber: Joachim Spielbauer und Joachim Schneider

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  • Praktische Auswirkungen der „Mietpreisbremse“
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  • Formelle Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen
  • Beschränkung der Minderung bei Umweltmängeln 
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(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht