Grundsätzlich kann der Vermieter bei Neuvermietungen auch dort, wo die Mietpreisbremse gilt, den Mietzins verlangen, den er vom Vormieter erhalten hat. War die Wohnung aber vorher gewerblich vermietet, kann sich der Vermieter nicht hierauf berufen. Dies hat der BGH in einem vor kurzem veröffentlichten Urteil entschieden.

In dem Streitfall sollte eine Mieterin für ihre etwa 76 m² große Zweizimmerwohnung in Berlin monatlich 950 Euro kalt zahlen. Diese Kaltmiete hatte auch eine Vormieterin gezahlt, die bis 2012 in der Wohnung wohnte. Anschließend hatte der Vermieter die Räume bis nach 2016 für 900 Euro als Büro vermietet. Die Klägerin war der Auffassung, dass sie aber nur die erlaubte Höchstmiete nach Eintritt der Mietpreisbremse im Jahr 2015 zahlen müsse. Diese betrug nach ihrer Berechnung um die 700 Euro. Daher verlangte die Mieterin die überzahlte Miete zurück.

Der BGH teilte im Grundsatz die Auffassung der Mieterin. Danach kommt als „Vormiete“ nur der Betrag in Betracht, den letzte Vormieter für die Nutzung als Wohnraum bezahlt hatte. Dieser Betrag, so der BGH weiter, sei aber durch den Höchstbetrag aufgrund der Mietpreisbremse begrenzt. Vermieterseitig soll die Mietpreisbremse nur solche Vermieter schützen, die im Vertrauen auf eine bestimmte Miethöhe in neu gebaute Wohnungen investiert hätten. Vermieter die, ihre Wohnung aufgrund einer Nutzungsänderung gewerblich vermietet haben, könnten sich nicht auf dieses Vertrauen berufen, so der BGH abschließend. Da das Berufungsgericht zur ortsüblichen Vergleichsmiete keine Feststellungen getroffen hatte, wies der BGH die Sache an die Vorinstanz zurück. Diese muss nun die entsprechenden Festellungen treffen.

Quelle: Urteil des BGH vom 19.08.2020 – VIII ZR 374/18  

In dem Streitfall ging es um die Beendigung eines Mietvertrages über Wohnraum. Nach Auffassung des Vermieters in Berlin-Schöneberg hätte der Mieter die Wohnung nutzen und Schönheitsreparaturen durchführen müssen, weil dies so im Vertrag festgehalten wurde. Allerdings war die Wohnung war zu Beginn der Mietzeit nicht renoviert.

Das AG Schöneberg teilte die Auffassung des Vermieters nicht. Demnach ist eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter zum Mieter zwar grundsätzlich vertraglich möglich. Das AG sah die vertragliche Klausel im Streitfall aber als unwirksam an. Dabei stützte es sich auf ein Urteil des BGH aus dem Jahr 2015. Damals stellten die Karlsruher Richter fest, dass bei einer renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung keine Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangt werden kann, es sei denn, es gab stattdessen ausgleichende Vergünstigungen für den Mieter, wie zum Beispiel mietfreies Wohnen, um die Reparaturen zu ermöglichen. Hier gab es keinen Ausgleich dieser Art. 

Auch die Nichtnutzung der Wohnung sei kein Kündigungsgrund, so das das AG weiter. Das Gericht stellte klar, dass der Mieter keine Gebrauchspflicht, sondern eine Gebrauchsberechtigung hat.

In Hamburg kam es in einer Mietwohnung zu regelmäßigen Partys. Hierbei wurden auch Stühle oder ein Wäscheständer vom Balkon geworfen. Weil dies nach Auffassung des Vermieters die Mieterpflichten verstößt, kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos.

 

Zu Recht, wie das AG Hamburg-Wandsbek befand. Danach sind Feiern und der Empfang von Gästen zwar grundsätzlich erlaubt. Dabei dürfe man die Mitbewohner nicht über die Gebühr strapazieren, so das AG. Da es aber zahleiche Verstöße gab und die Nachbarn  neben der Lärmbelästigung auch gefährdet wurden, sah das Gericht die Grenze als überschritten an.

Dem AG zufolge zeigten auch die vielen Partys eine Einstellung des Mieters, nach der er auch bei kommenden Events in der Wohnung keine Rücksicht auf die Nachbarn nehmen würde, wenn er in „Feierlaune“ ist. 

 

Quelle: PM des DAV MietR vom 2.11.2020 zum Urteil des AG Hamburg-Wandsbek vom 14.3.2019 – 713 C 1270/18

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Wann kann ein Mieter wegen eines berufsbedingten Auslandsaufenthalts einen Anspruch auf Untervermietung haben und welche Nachweise muss er dem Vermieter hierfür vorlegen? Hierüber hatte das AG Tempelhof-Kreuzberg zu entscheiden.  

Zu diesem Zweck legte der Mieter die Bestätigung für die Gastdozentur vor und beschrieb die Gründe für eine Untervermietung. Dem Vermieter reichte dies nicht, er wollte zusätzliche Belege, wie offizielle Dokumente, Visa und eine Aufenthaltsgenehmigung.

Laut dem Berliner Gericht reicht die Mitteilung an den Vermieter aus. Danach ist die Begründung des Mieters nachvollziehbar. Dieser benannte auch die wirtschaftlichen Gründe dafür, dass er keine doppelte Hausführung bewältigen kann. Somit liegt dem Gericht zufolge das gesetzlich vorgesehene berechtigte Interesse vor, aufgrund dessen eine Untervermietung verlangt werden kann. Anstatt weitere Nachweise zu verlangen, kann der Vermieter den glaubhaft vorgetragenen Gründen einzeln entgegentreten. Ansonsten muss er die Genehmigung erteilen, so das Gericht abschließend.