OLG Dresden: Behördliche Schließungsanordnung kann Störung der großen Geschäftsgrundlage des Mietvertrages sein (Foto: Irina / stock.adobe.com)
Mietrecht und Corona
OLG Dresden: Gewerberaummiete für geschlossenes Geschäft im Corona-Lockdown ist anzupassen
ESV-Redaktion Recht
01.03.2021
Können Einzelhändler, die ihre gemieteten Läden aufgrund des Corona-Lockdown schließen müssen, ihre Mietzahlungen anpassen oder aussetzen? Diese Frage wird von den Gerichten untetschiedlich bewertet. Der 5. Zivilsenat des OLG Dresden hat einem Einzelhändler – im Gegensatz zum OLG Karlsruhe – das Recht zugestanden, die Miete um die Hälfte zu reduzieren.
In dem Streitfall betrieb die Beklagte einen Textileinzelhandel. Für den Monat April 2020 hatte sie keine Miete gezahlt. Ihre Begründung: In der Zeit vom 19.03.2020 bis einschließlich den 19.04.2020 musste sie ihr Geschäft aufgrund von Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt schließen.
Beklagte: Miete auf Null reduziert
Ihre Miete, so die Beklagte weiter, sei für diesen Zeitraum auf Null reduziert, weil ein Mangel des Mietobjekts im Sinne von § 536 BGB vorliegen würde. Hilfsweise berief sich die Beklagte auf die Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung, weil der Mietvertrag über die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB anzupassen wäre.
Die Vorinstanz, das LG Chemnitz verurteilte die Beklagte zur Zahlung der vollständigen Miete. Hiergegen legte die Beklagte Berufung zum OLG Dresden ein.
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OLG Dresden: Gleichmäßige Lastenverteilung durch Vertragsanpassung
Der 5. Zivilsenat des OLG Dresden meinte, dass es auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts nicht ankommt. Ebenso sind dem Senat zufolge die Regelungen über die Unmöglichkeit nicht anzuwenden.
Allerdings liegt aufgrund von Corona und den daraus erwachsenen behördlichen Schließungsanordnungen eine Störung der großen Geschäftsgrundlage nach § 313 Absatz 1 BGB des Mietvertrages vor. Dies löst nach Auffassung des Senats die folgende Anpassung des Vertrages aus:
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Reduzierung der Kaltmiete: Die Miete ist für die Zeit der Schließung um die Hälfte zu reduzieren.
- Keine Vertragspartei für Schließung verantwortlich: Diese Reduzierung ist gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen konnte, so der Senat weiter.
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Gleichmäßige Lastenverteilung angemessen: Im Ergebnis sahen die Dresdener Richter es für angemessen, dass die aus der Pandemie resultierende Belastung gleichmäßig auf beide Parteien verteilen ist.
Der 5. Zivilsenat des OLG Dresden hat allerdings die Revision gegen sein Urteil zum BGH zugelassen.
Quelle: PM des OLG Dresden vom 25.02.2021 zum Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20
Anders OLG Karlsruhe
In einem vergleichbaren aktuellen Fall hat das OLG Karlsruhe einer Mietzahlungsklage stattgegeben. Die Kollegen aus Karlsruhe sahen in der Betriebsschließung weder einen Mietmangel noch eine Störung der Geschäftsgrundlage. Hierzu hatte die beklagte Mieterin nach Meinung des OLG Karlsruhe nicht ausreichend vorgetragen.
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