OLG Karlsruhe: Reduzierung der Miete aufgrund von coronabedingten Schließungen von Läden setzt Abwägung aller Interessen im Einzelfall voraus (Foto: Axel Bueckert / stock.adobe.com)
Mietrecht und Corona
OLG Karlsruhe: Coronabedingte Schließung eines Ladens kein Sachmangel
ESV-Redaktion Recht
01.03.2021
Die Frage, ob Einzelhändler, die ihre angemieteten Läden aufgrund des Corona-Lockdown schließen müssen, ihre Mietzahlung aussetzen oder anpassen können, ist umstritten. Der 7. Zivilsenat des OLG Karlsruhe hat diese Frage verneint. Allerdings kommt es dem Gericht zufolge stark auf den Einzelfall an. Demgegenüber sah das OLG Dresden in einer Betriebsschließung einen Grund, den Mietvertrag anzupassen.
In dem Streitfall ging es um die Berufung einer Einzelhandelskette gegen ein Urteil des LG Heidelberg. Die angemietete Filiale der Handelskette musste aufgrund einer behördlichen Anordnung im „ersten Corona-Lockdown“ vom 18. März bis zum 19. April 2020 geschlossen bleiben. Die Kette hatte daher die Miete für das Ladenlokal im April 2020 nicht entrichtet. Die Vorinstanz hatte die beklagte Kette im Juli 2020 (5 O 66/20) zur Zahlung verurteilt. Gegen dieses Urteil zog die beklagte Einzelhandelskette mit einer Berufung vor das OLG Karlsruhe.
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OLG Karlsruhe: Umstände, die zur Reduzierung der Miete führen, nicht hinreichend dargelegt
Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg: Nach Auffassung des 7. Zivilsenats des OLG Karlsruhe hat die allgemeine coronabedingte Schließungsanordnung in dem Streitfall keinen Sachmangel am Mietobjekts begründet, der eine Reduzierung der Miete rechtfertigt. Die weiteren wesentlichen Überlegungen des Senats:
Zustand des Mietobjekts erlaubt weitere Nutzung: Zunächst stellte das Gericht auf den Zustand der Mieträume als solchen ab. Dieser erlaubt jedoch weiterhin die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts.
- Störung der Geschäftsgrundlage denkbar: Zwar könne sich aus dem Aspekt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung ergeben, so der Senat weiter. Voraussetzung hierfür wäre aber, dass die Mietzahlungen zur Existenzvernichtung des Mieters führen oder dass sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigt ist. Darüber hinaus muss auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlauben.
- Interessenabwägung im Einzelfall: Hierüber ist dem Senat zufolge anhand des Einzelfalls zu entscheiden. Dabei sind dem Rückgang der Umsätze, ein etwaiger Ausgleich durch Onlinehandel, erhaltene öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, etwa durch Kurzarbeit und fortbestehende Vermögenswerte, beispielsweise durch weiterhin verkaufbare Ware entgegenzusetzen.
- Besondere Umstände nicht ausreichend vorgetragen: In dem Streitfall hatte die Mieterin solche Umstände, die zur Unzumutbarkeit der Mietzahlung führen könnten, nicht hinreichend vorgetragen.
Das OLG Karlsruhe hat die Revision zum BGH aber zugelassen, so dass Entscheidung noch nicht rechtskräftig ist. Zu betonen ist außerdem, dass sich die Entscheidung sehr am Einzelfall orientiert und daher wenig Raum zur Verallgemeinerung bietet.
Anders OLG Dresden
Der 5. Zivilsenat des OLG Dresden hat einem Einzelhändler in einem ähnlichen Fall allerdings das Recht zugestanden, die Miete um die Hälfte zu reduzieren. Die Kollegen aus Dresden sahen in der Betriebsschließung eine Störrung der Geschäftsgeundlage, die durch eine gleichmäßige Lastenverteilung auf Mieter und Vermieter zu lösen ist.
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