OLG München: Coronabedingte Betriebsschließungen führen nicht zu einem Sachmangel bei gemieteten Läden (Foto: Tom Bayer / stock.adobe.com)
Mietrecht und Corona
OLG München zu Mietzahlungspflichten bei coronabedingten Betriebsstilllegungen
ESV-Redaktion Recht
05.03.2021
Können Betriebsschließungen aufgrund von Corona die Mieter von Gewerberäumen dazu berechtigen, ihre Mieten zu mindern oder auf null herabzusetzen? Hierüber waren sich zuletzt das OLG Dresden und das OLG Karlsruhe vom Ergebnis her nicht einig. Nun hat sich das OLG München in einem kürzlich veröffentlichen Hinweisbeschluss zu dieser Frage geäußert.
In dem Streitfall ging es um den Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Miete für April 2020, deren Zahlung die Beklagte verweigerte. Hierzu hatte die beklagte Mieterin vorgetragen, dass ihr Nettoumsatz in der betreffenden Filiale aufgrund der Schließung vom 18.03.2020 bis zum 27.04.2020 im Vergleich zu den beiden Vorjahren im März 2020 um durchschnittlich 47,68% und im um April 78,56% gesunken wäre. Diese Umsatzverluste habe die Beklagte auch nicht über das Online-Geschäft kompensieren können. Eine staatliche Finanzierungsunterstützung habe sie nicht erhalten. Aufgrund der hierdurch entstandenen Liquiditätslücken wäre eine Zahlung der Aprilmiete nicht möglich gewesen.
Zu den staatlichen Unterstützungen hatte die Beklagte vorgetragen, dass für das Corona-Soforthilfe-Programm des Bundes ausschließlich kleine Unternehmen mit bis zu 10 Beschäftigten antragsberechtigt waren. Daran angeschlossen habe die Überbrückungshilfe I. Antragberechtigt hierfür seien aber lediglich kleine und mittlere Unternehmen gewesen, die nur eines der folgenden Kriterien überschreiten durften:
- Bilanzsumme von 43 Mio Euro
- Umsatzerlös 50 Mio Euro
- oder 249 Beschäftigte im Jahresdurchschnitt
Die Beklagte hatte nach ihrem unstreitigen Vortrag alle drei Kriterien überschritten.
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OLG München: Mietzahlungspflicht für April 2020 ist kein untragbares Ergebnis
Der 32. Zivilsenat des OLG München bewertete diesen Sachverhalt wie folgt: - Kein Sachmangel: Die Untersagungsanordnung führt zwar zu einem behördlichen Gebrauchshindernis. Dieses beruht aber nicht auf der Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts. Das Verbot knüpft also nicht an die Substanz der Mietsache oder deren Zustand an. Daher liegt dem Senat zufolge kein Mietmangel vor.
- Keine Unmöglichkeit: Aus dem Mietvertrag ergibt sich dem Richterspruch aus München zufolge auch keine Pflicht des Vermieters, eine coronabedingte Untersagung der Öffnung zu verhindern oder zu beseitigen. Demnach trägt der Vermieter nur das Risiko für die Änderung von solchen gesetzlichen Vorgaben, die sich auf die Beschaffenheit der Mietsache beziehen. Diese Leistungspflicht hatte die Klägerin auch im Zeitraum des Frühjahrs-Lockdowns 2020 erfüllt, so dass auch keine Unmöglichkeit im Sinne von § 326 Absatz 2 BGB vorliegen konnte.
- Ansprüche aus Störung der Geschäftsgrundlage sind Ausnahme: Die Münchner Richter ließen offen, ob die Beklagte Anspruch auf konkrete staatliche Leistungen, wie etwa dem WStFG hatte. Entscheidend war nach Auffassung des OLG, dass der Gesetzgeber auch für Unternehmen in der Größenordnung der Beklagten – mit etwa 2.600 Filialen in Deutschland und rund 26.000 Mitarbeitern – einen Rahmen für Unterstützungsleistungen geschaffen hatte. Angesichts dieser Zahlen war für den Senat nicht ersichtlich, dass die Pflicht zur Zahlung der Miete für April 2020 zu einem untragbaren Ergebnis führen würde, das mit Recht und Gerechtigkeit nicht mehr vereinbar wäre. Auch eine objektivierte Aufteilung des spezifischen Corona-Risikos, nach der jede Partei die damit verbundenen Lasten je zur Hälfte zu tragen hätten, sah der Senat nicht.
Das OLG gab den Parteien Gelegenheit zu dem seinem Hinweisbeschluss innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung zu reagieren. Auch nach den gegensätzlichen Entscheidungen der Oberlandesgerichte in Dresden und Karlsruhe (siehe unten) bleibt die Frage somit weiter spannend.
Quelle: Hinweisbeschluss des OLG München vom 17.2.2021 – 32 U 6358/20
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Dr. Rainer Burbulla Aktuelles GewerberaummietrechtDas Gewerberaummietrecht ist stark von der Rechtsprechung geprägt und hat sich aus diesem Grunde zu einer Spezialmaterie entwickelt. Für Praktiker ist es daher eine Herausforderung, sich schnell in die komplexe Materie des Gewerberaummietrechts einzuarbeiten.Entsprechend ihrer praktischen Bedeutung behandelt dieses Werk die aktuellen Rechtsprechungsentwicklungen und gibt Hinweise zur Vertragsgestaltung. Die weiteren Schwerpunkte der Darstellung:
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